Acquistare Casa in Italia: Guida Completa per Stranieri

Comprare casa in Italia è il sogno di molti stranieri. Il mercato immobiliare italiano riesce ancora ad essere attraente all’estero, soprattutto nelle grandi città d’arte o nei luoghi di villeggiatura. Tuttavia, tra tasse e burocrazia, non è sempre facile. Ecco quindi una guida dettagliata per orientarsi nell'acquisto di una abitazione nel nostro Paese.

Requisiti per Stranieri che Comprano Casa in Italia

Non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia. Il primo passo è individuare se rientri tra i soggetti stranieri che possono comprare casa in Italia. Per acquistare un immobile, qualunque straniero dovrà essere in possesso di un codice fiscale italiano che viene rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle Entrate.

I requisiti variano a seconda della situazione del cittadino straniero:

Stranieri soggiornanti in Italia: è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno, anche per i familiari di stranieri soggiornanti e apolidi residenti da meno di tre anni.
Stranieri non soggiornanti in Italia: l’acquisto è possibile se il Paese di provenienza aderisce ad un trattato internazionale che consenta l’acquisto di immobili in Italia, con principio di reciprocità. Si può verificare l’esistenza di questo trattato sul sito del Ministero degli Esteri.
Stranieri cittadini comunitari o facenti parte di un Paese SEE o apolide residente da più di tre anni: in questo caso non ci sono limiti all’acquisto di immobili in Italia.

Oltre a questi requisiti, sono necessari:

Passaporto: necessario per viaggiare in Italia per visionare l’immobile, anche se si può tecnicamente acquistare una casa a distanza anche con la sola visita virtuale.
Conto corrente: necessario per il trasferimento del denaro per il pagamento della somma pattuita, oltre che delle spese collegate alla transazione e delle imposte.

Procedure per Comprare Casa in Italia

Anche gli stranieri che acquistano casa in Italia devono rispettare le tre fasi standard di acquisto di un immobile:

Leggi anche: Diritti e tutele degli stranieri

Proposta di acquisto: offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione, come estremi delle parti, estremi dell’edificio oggetto della transazione, somma pattuita.
Contratto preliminare di vendita: accordo scritto che viene redatto una volta accettata la proposta, nel quale è previsto il versamento della caparra confirmatoria oltre alle altre condizioni per l’acquisto. Il contratto preliminare deve avere obbligatoriamente una forma scritta. Esso deve contenere tutte le condizioni dettate dalle parti nella proposta di acquisto.
Trascrizione del rogito: trascrizione nei registri notarili del documento notarile con cui si sancisce il passaggio di proprietà. Atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito.

Il Ruolo del Notaio

Nel caso di contratto definitivo, il rogito del Notaio è essenziale non solo per le garanzie che le parti si sono obbligate ad assolvere (tra cui i più importanti sono il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà al compratore) e che il Notaio suggella, ma anche per una serie di adempimenti successivi alla stipula. Infatti, quale pubblico ufficiale, egli dovrà trascrivere la compravendita e trasferire tutta la documentazione ad essa relativa al Catasto e ai Registri Immobiliari per la trascrizione.

La Lingua Italiana

Se lo straniero che interviene come compratore non conosce la lingua italiana, è ovviamente necessario tener conto di questo e far intervenire, alla presenza del Notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), un interprete/traduttore designato ai sensi della legge notarile. La legge notarile è molto precisa nello stabilire che nel caso in cui vi sia uno straniero è necessario verificare se le parti e il notaio rogante conoscano la lingua straniera.

L’atto notarile italiano deve essere accompagnato da traduzione in lingua straniera certificata conforme al testo italiano da un traduttore ufficiale (che può anche essere il notaio italiano che conosce la lingua straniera). Questo salvo che gli stranieri che acquistano non dichiarino di comprendere e leggere perfettamente la lingua italiana.

Acquisto tramite Procura

Può accadere che la persona interessata a concludere l’accordo per l’acquisto non possa effettivamente partecipare alla stipula. In questo caso, questa potrà conferire procura, ad esempio, al marito per la conclusione del contratto di vendita.

Problematiche e Consigli Utili

Uno straniero che compra casa in Italia potrebbe avere delle difficoltà da superare legate alla sua condizione. Per questo motivo è di fondamentale importanza affidarsi a dei professionisti del settore, esperti in vari ambiti che possano verificare molti aspetti tecnici. Ecco alcuni consigli:

Conoscenza della lingua: Se lo straniero non conosce l’italiano, è necessario un interprete durante l’atto notarile.
Assenza in Italia: La compravendita si può concludere per procura, delegando una terza persona.
Verifiche tecniche: accertarsi del concreto stato di salute dell'immobile, verificando la conformità dell’immobile per tutte le autorizzazioni necessarie, sia da un punto di vista edilizio che tecnico, impianti, etc.
Ipoteca: verificare sempre la presenza di possibili ipoteche che gravano sull’immobile.
Spese condominiali: verificare la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore.

Tasse e Agevolazioni Fiscali per Stranieri

Anche gli stranieri che acquistano casa in Italia devono pagare le tasse legate alla compravendita, in particolare quelle di registro, ipotecarie e catastali. Le imposte legate all’acquisto sono quelle di registro, ipotecarie e catastali.

Tuttavia, anche gli stranieri possono accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa se possiedono i requisiti richiesti dalla legge italiana:

Abitazione principale non di lusso
Ubicazione nel comune in cui l’acquirente ha residenza o la avrà entro 18 mesi
Non essere titolare di altre case, anche solo di una quota o di una nuda proprietà

Le imposte variano a seconda del venditore e del tipo di abitazione:

Acquisto prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da impresa costruttrice dopo oltre 4 anni dalla fine lavori: imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a € 50 ciascuna.
Acquisto da impresa costruttrice, prima dei 4 anni da fine lavori: IVA al 4%, imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse per € 200 ciascuna.

Se l’abitazione è di lusso e non rientra nel profilo della “prima casa”, è previsto il versamento dell’imposta di registro, catastale ed ipotecaria in misura fissa se la transazione è soggetta a Iva o proporzionale al 9 per cento se esente da Iva.

Visti e Permessi di Soggiorno

L’acquisto di una proprietà immobiliare, tuttavia, può essere uno degli elementi che permettono ai cittadini extra-UE interessati a trasferirsi in Italia di accedere, unitamente al soddisfacimento di ulteriori requisiti, a diverse tipologie di visti e permessi di soggiorno. La legge di immigrazione italiana non prevede una tipologia di visto e permesso di soggiorno garantito automaticamente ai compratori di immobili nel territorio italiano, tuttavia esistono diverse opzioni che possono rappresentare una valida alternativa, primo fra tutte il visto e permesso di soggiorno per residenza elettiva.

I cittadini extra-UE che abbiano la disponibilità di un immobile da eleggere a propria residenza (per esempio proprio perchè hanno acquistato una casa o appartamento in Italia) e che siano titolari di sufficienti risorse economiche derivanti da fonti passive (investimenti, rendite, pensioni, vitalizi etc..) hanno la possibilità di richiedere al Consolato italiano nel proprio paese di residenza un visto per residenza elettiva.

Il visto, una volta concesso, permetterà di ottenere un permesso di soggiorno in Italia che potrà essere rinnovato senza limiti fintanto che la persona continui a rispettare i requisiti per il suo rilascio.

Il visto per residenza elettiva non permette di svolgere attività lavorativa (subordinata o autonoma) in Italia, pertanto i titolari potranno e dovranno vivere utilizzando unicamente le risorse economiche di fonte passiva in base alle quali il visto sarà stato concesso.

Per coloro che, invece, intendono non solo godersi il soggiorno in Italia senza lavorare ma vogliono avere la possibilità di svolgere attività lavorativa, le alternative possibile, al di là dei permessi di soggiorno per motivi di lavoro, studio e famiglia, possono essere rappresentate da:

visto per investitori, purchè i richiedenti siano disposti ad investire almeno 2 milioni di euro in titoli di stato, 500.000 euro in equity di società italiane, 250.000 in startup innovative, o 1 milione in progetti filantropici di interesse sociale
visto per nomadi digitali e lavoratori da remoto se i richiedenti intendono lavorare da remoto come free lancers o dipendenti di aziende straniere o italiane e nel frattempo vivere in Italia

Iniziative "Case ad 1 Euro" e "Bando Residenzialità"

Dalla Toscana alla Sicilia, dal Piemonte al Lazio, passando per la Puglia, il Molise e la Campania: non c’è quasi una regione in Italia che negli ultimi anni non ha visto susseguirsi iniziative da parte di piccoli Comuni che hanno offerto l’acquisto di case ad 1 (un) Euro in borghi pittoreschi ma pressochè disabitati o ancora bandi, come il “Bando Residenzialità in montagna” per l’incentivazione all’acquisto di immobile e al trasferimento della residenza.

Queste iniziative, che hanno certamente come obiettivo quello di attrarre nuovi residenti nei piccoli centri, per rivitalizzare borghi storici e combattere lo spopolamento dei piccoli comuni, sono spesso attrattive per stranieri che sognano di acquistare una proprietà in Italia per trasferirsi nel Paese. Chi decide di partecipare a queste iniziative e bandi deve però tenere a mente che molto spesso, oltre al prezzo irrisorio, i Comuni pongono alcune condizioni fondamentali per poter accedere all’iniziativa, quale l’impegno a ristrutturare l’immobile entro un determinato periodo di tempo, risiedere effettivamente nel paesino o svolgere attività che come obiettivo hanno quello di aumentare la qualità della vita in questi borghi spesso popolati da sole persone anziane e con scarsi servizi.

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