Contratto ad Uso Turistico: Durata Massima e Normativa

Le locazioni brevi sono tra i contratti d’affitto più utilizzati dai privati, anche grazie ai portali internet che agiscono da intermediari e favoriscono l’incontro tra proprietari e inquilini.

In questo articolo, approfondiremo il concetto di contratto turistico, spiegando quando è necessario farne uso e quali sono le sue caratteristiche principali. Vediamo qual è la differenza tra locazione breve e locazione turistica, cosa prevede la “nuova norma”, cioè la legge 5/12/2023, n.

Cos'è un Contratto di Locazione Turistica?

Il contratto di locazione turistica è uno strumento legale, fondamentale per tutti coloro che affittano la propria casa per fini turistici.

Secondo l'art. 53 del Codice del Turismo, e l’art. 1571 Codice Civile, per locazione turistica si intende un soggiorno con queste caratteristiche principali:

Un affitto consensuale tra il locatario (guest) ed il locatore (host).
Con durata massima pari a 3 mesi.
In queste locazioni bisognerà fare unicamente uso abitativo dell’immobile.
Con una finalità turistica.

L’affitto si può definire privatamente o attraverso una delle piattaforme leader nel mercato degli affitti turistici, come ad esempio Airbnb, Rentalia o Booking.

Al termine della locazione turistica non serve normalmente fare nessuna disdetta; allo scadere del periodo il contratto cessa automaticamente.

Per ultimo, non è prevista la possibilità di sublocazione in questo tipo di soggiorno.

Durata Massima e Tipologie di Locazione Turistica

La durata di un contratto ad uso turistico non può superare i 3 mesi, mentre per Affitto Breve si intende un contratto di locazione non superiore a 30 giorni.

La durata del contratto è molto importante per sapere se poi dovremmo registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, o meno. A tale proposito, possiamo distinguere 3 tipi principali di locazione turistica:

Lunga: si tratta del cosiddetto contratto stagionale, ovvero con durata massima di 3 mesi, che abbiamo detto è anche il massimo per questa tipologia di affitto.
Media: fino ad un massimo di 2-3 settimane circa.
Breve: di solito un weekend, o poco più.

Se la durata dell’affitto turistico, e quindi del contratto di locazione, è inferiore a 30 giorni, come succede nella maggior parte dei casi nel settore degli affitti turistici per strutture ricettive, non c’è obbligo di registro del contratto turistico presso l’Agenzia delle Entrate.

Al contrario, se la durata è superiore a 30 giorni, sarà invece obbligatorio registrarlo.

Attenzione: se uno stesso ospite torna varie volte nel corso di uno stesso anno, e i vari soggiorni sommati arrivano a 30 giorni, o li superano, rientreremo nell’obbligo di registrazione del contratto di affitto turistico presso l’Agenzia delle Entrate.

In tutti i casi, indipendentemente dalla durata del contratto turistico, l’art. 19 del D.L. 119/2018 stabilisce che è obbligatorio il registro dell’ospite tramite l'invio della Schedina Alloggiati al portale della Polizia, entro 48 ore dal suo arrivo.

Requisiti del Contratto Turistico

“Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.”art. 4 del D.L.

Come già anticipato, nel caso in cui la l'affitto abbia durata inferiore ai trenta giorni non è vi è obbligo di registrare il contratto.

In tutti gli altri casi, per poter affittare un'abitazione a fini turistici, è obbligatorio redigere un contratto turistico in forma scritta. Il contratto deve specificare in modo chiaro e inequivocabile che la finalità dell'affitto è di tipo turistico, in modo da evitare l'applicazione delle norme sulla locazione abitativa primaria o transitoria.

In questo modo, il proprietario dell'abitazione potrà essere sicuro di operare in conformità con le leggi vigenti e il locatario potrà godere della vacanza in totale serenità.

Dati Essenziali nel Contratto di Locazione Turistica

Ogni contratto deve contenere questi dati principali:

generalità e dati di tutti gli ospiti;
dettagli e composizione dell’immobile;
durata della locazione, con prezzo, cauzione se stabilita, e servizi extra inclusi (ad esempio la pulizia)
regole della casa da rispettare, per esempio orari, presenza di animali, regolamento per la spazzatura, ecc.

Aspetti Fiscali e Cedolare Secca

Anche per i contratti brevi ad uso turistico è possibile applicare la cedolare secca, sui redditi derivati da questo tipo di affitto si può scegliere di pagare una tassazione piatta del 21%, questo ai sensi del DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017.

Riguardo agli aspetti fiscali, l’articolo 4 del Dl 50/2017 ha introdotto per le locazioni brevi una speciale tassazione che prevede la possibilità di usufruire della cedolare secca con aliquota del 21%, in sostituzione di Irpef e addizionali. Di recente, però, la legge di Bilancio 2024 ha previsto un’aliquota ordinaria pari al 26% a partire dal secondo immobile locato. In termini pratici questo significa che chi è in possesso di due o più immobili potrà continuare a usufruire dell’aliquota del 21% per un’unità prescelta, da indicare in sede di dichiarazione dei redditi, mentre per il secondo e i restanti immobili l’aliquota salirà al 26%. Ne consegue che, per ragioni di convenienza, i proprietari sceglieranno di applicare l’aliquota del 21% all’immobile che nell’anno fiscale ha generato più introiti.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

L'articolo 13 ter del decreto legge 145/2023 ha imposto il Codice identificativo nazionale (Cin) che punta a creare una banca dati omogenea per le locazioni turistiche, per gli affitti brevi e per le strutture turistico-ricettive in genere.

Il 3 giugno, a seguito del parere favorevole della Conferenza Stato-Regioni, la Puglia ha avviato la fase di sperimentazione della banca dati, con gli operatori pugliesi che dovranno effettuare il passaggio al Cin presentando, per via telematica, un’istanza al ministero del Turismo contenente, fra le altre cose, i dati catastali e - se l’attività sia svolta in forma imprenditoriale - i requisiti di sicurezza degli impianti. A settembre dovrebbe quindi toccare alle altre Regioni. Per le strutture che già possiedano un codice regionale o provinciale, sarà invece l’ente (Regione o Comune) a occuparsi della richiesta di ricodificazione.

La norma prevede, inoltre, che il Cin venga esposto all’esterno dell’immobile locato e indicato negli annunci di locazione, compresi quelli gestiti su piattaforme web. Sono previste sanzioni rilevanti per chi non si doti del Cin e per chi pur essendone dotato non lo esponga.

Già nel 2019 il decreto Crescita (articolo 13-quater, comma 4, del Dl 34/2019,) aveva previsto l'istituzione, presso il ministero per i Beni Culturali e per il Turismo, di una banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi che operano in Italia. In ogni caso - in seguito al Dl 145/2023 - tutti i soggetti titolari delle strutture ricettive e chi svolga attività di intermediazione immobiliare sono tenuti a pubblicare il Codice identificativo nazionale, non appena disponibile, nelle comunicazioni riguardanti l’offerta e la promozione dell’unità da locare, con sanzioni per i trasgressori da 500 a 5mila euro. Il Cin contiene dati relativi all'immobile oggetto di affitto breve.

Responsabilità e Obblighi del Proprietario

I proprietari che decidano di affittare per brevi periodi il loro immobile potrebbero trovare un ostacolo nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, di norma predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari. Il documento infatti può contenere una clausola che vieti esplicitamente l’attività di affitto breve. Diversamente, il proprietario è libero di avviare l’attività senza il necessario parere dell’assemblea.

L’host (il proprietario dell’immobile), è tenuto a comunicare alla questura - entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti o immediatamente se si tratti di soggiorni di durata inferiore alla giornata - le informazioni relative alle persone alloggiate, attraverso il portale «Alloggiati Web» della polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione.

Durante l’intero periodo della locazione gli ospiti sono tenuti a osservare le disposizioni del regolamento condominiale e, in caso di violazioni, il condominio potrà rivalersi direttamente sul proprietario, ove il danno provenga dalle strutture. Ma se l’ospite danneggi una parte comune dello stabile o compia atti illeciti, risulta più difficile provare la responsabilità del locatore.

Consigli Utili per la Gestione del Contratto Turistico

La disciplina per gli Affitti Turistici è esclusa dalla riforma delle locazioni, come specificato nella legge stessa (n. 431/1998, art. 1, commi 2 e 3.), pertanto tale contratto è disciplinato unicamente dal Codice Civile.

Affidarsi a un avvocato è un aiuto in più per operare a norma di legge e gestire eventuali inadempimenti. Possiamo aiutarvi nella redazione del contratto di locazione, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza su tutte le procedure necessarie.

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