Normativa sui Contratti di Affitto Breve Turistico in Italia

Il mercato delle locazioni brevi turistiche è in costante crescita, grazie alla sempre maggiore richiesta di soluzioni di alloggio flessibili e convenienti da parte dei viaggiatori. Una locazione breve turistica è un tipo di affitto di immobili a uso abitativo a breve termine che viene offerto a turisti e viaggiatori temporanei. Le locazioni brevi turistiche sono diventate sempre più popolari grazie all'avvento delle piattaforme di prenotazione online che permettono ai proprietari di mettere a disposizione le proprie proprietà per soggiorni temporanei. Questo sistema offre vantaggi sia per i proprietari che per gli ospiti.

Definizione e Categorie Catastali

Gli immobili che vengono destinati all’affitto breve devono appartenere alla categoria catastale del Gruppo A, ad eccezione per la categoria A/10, ossia Uffici e studi privati. È previsto che non si possono avere più di 4 immobili da destinare alla locazione breve.

Vantaggi e Sfide delle Locazioni Brevi Turistiche

Per i proprietari, la locazione breve turistica può rappresentare una fonte di reddito aggiuntiva, soprattutto se la proprietà è situata in una zona turistica. Da un lato, affittare a breve termine può rappresentare un'opportunità di guadagno significativa per i proprietari di immobili, specialmente se la loro posizione è attrattiva per i turisti. Le tariffe più elevate rispetto alle locazioni a lungo termine consentono di ottenere rendimenti più alti sull'investimento immobiliare.

D'altra parte, ci sono anche alcune sfide associate alle locazioni brevi turistiche. Una delle principali è la gestione degli ospiti e la manutenzione costante della proprietà. Gli ospiti possono causare danni o problemi durante il loro soggiorno, richiedendo quindi una supervisione attenta. Un altro punto peculiare riguarda poi gli aspetti legali e normativi. È necessario assicurarsi di rispettare tutte le leggi locali riguardanti le locazioni brevi, come ottenere le autorizzazioni necessarie o registrare l'attività presso le autorità competenti.

Tuttavia, ci sono anche una serie di obblighi e sfide associati alle locazioni brevi turistiche che non posso essere sottovalutati. Nonostante queste sfide, molte persone continuano a optare per le locazioni brevi turistiche grazie ai numerosi vantaggi che offrono.

Aspetti Fiscali delle Locazioni Brevi Turistiche

Affittare un immobile in modalità di locazione breve turistica può generare un reddito interessante, ma è importante considerare gli aspetti fiscali per evitare sanzioni e sorprese inaspettate. In primo luogo, è necessario tenere conto delle tasse da pagare sul reddito derivante dalla locazione. In Italia, il reddito da affitti brevi è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF). Tuttavia, il locatore può optare per la cedolare secca, con aliquota al 21%, in alternativa dell’Irpef e relative addizionali. L’adesione alla cedolare secca comporta il vantaggio di non applicare imposte di bollo e di registro, oltre a non avere obbligo di registrazione.

Altro aspetto da considerare riguarda le spese detraibili, ovvero le spese sostenute per il mantenimento e la gestione dell'immobile che possono essere detratte dal reddito imponibile.

Adempimenti Amministrativi e Burocratici

Gli adempimenti amministrativi necessari per affittare a breve termine sono un aspetto fondamentale da considerare per chi desidera intraprendere questa attività. Innanzitutto, è importante verificare se la propria città o regione richiede una specifica autorizzazione o registrazione per poter affittare una proprietà a fini turistici. Inoltre, è essenziale conoscere le norme fiscali legate alle locazioni brevi turistiche. È importante dichiarare correttamente i redditi derivanti dall'affitto della proprietà e pagare le relative imposte. Infine, è consigliabile tenere traccia delle entrate e delle spese legate all'affitto, in modo da poter presentare una documentazione accurata al momento della dichiarazione dei redditi.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La Camera dei Deputati, nella seduta del 13 dicembre 2023, ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione con modificazioni del Decreto Legge 145/2023, meglio noto come Decreto Rilanci, che tra le varie novità, “[…] al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”, prevede l’istituzione del CIN, ovvero del codice identificativo nazionale per le locazioni turistiche e per le locazioni brevi che, di conseguenza, vengono inquadrate in una disciplina che prevede controlli superiori rispetto al passato, sia sotto il profilo fiscale sia sotto il profilo dei requisiti per poter adibire immobili a tali destinazioni.

Inoltre, è previsto l’obbligo di comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione sul portale internet del Ministero del Turismo, dichiarando che tali unità immobiliari in affitto siano dotate di dispositivi di sicurezza per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio.

Agli immobili in possesso obbligatorio dei requisiti di sicurezza citati sarà assegnato dal Ministero del Turismo il CIN, Codice Identificativo Nazionale univoco, così come previsto dalla Legge 191/2023. Tale CIN dovrà essere esposto all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento oggetto del contratto breve. La finalità del codice CIN è quella di tracciare i guadagni derivanti dall’affitto breve. Per la mancata esposizione, la sanzione pecuniaria è compresa tra 500 e 5.000 euro. I gestori che non rispettano i requisiti di sicurezza sono sanzionati con un importo che va tra 600 e 6.000 euro.

Dettagli sull'Assegnazione del CIN

L’art. 3. L’art. Introduzione - cfr. comma 1 - del codice identificativo nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo tramite apposita procedura automatizzata “[…] alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce la relativa banca dati”.

In merito al rilascio del CIN, il successivo comma 3 dispone che: “[…] Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica i un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7 […]”;

Il successivo comma 7 chiarisce il contenuto dell’autocertificazione richiesta dal comma 3: “[…] Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021”;

Il CIN, secondo il comma 6, deve essere esposto all’esterno dell’edificio e indicato negli annunci degli intermediari immobiliari: “Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera. I soggetti di cui al primo periodo sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto del 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore”;

Il comma 8 ribadisce l’obbligo di presentazione SCIA: “Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Contratti di Locazione Breve: Durata e Tipologie

Affittare un immobile comporta fare delle scelte burocratiche e legali per rendere l’accordo regolare. Il contratto di locazione breve è un accordo temporaneo da rinnovare periodicamente, idoneo per affitti non superiori ai 18 mesi. All’interno di tale tipologia di contratto è contemplato anche il contratto d’affitto breve turistico, che prevede non più di 30 giorni di permanenza. Nel caso in cui, invece, la durata dell’affitto duri oltre i 30 giorni, ma senza superare i 18 mesi, di parla di affitto transitorio.

Il contratto di locazione di breve durata è ottimo per chi voglia vendere la propria casa e deve continuare comunque a pagarne le spese nel periodo che incorre tra la pubblicazione dell’annuncio e la vendita effettiva. È una tipologia di contratto idonea anche agli inquilini che cambiano città temporaneamente o in fase di transito per una nuova sistemazione definitiva.

Oltre alla mera differenza temporale, è bene specificare un’altra differenza sostanziale che riguarda la vera e propria parte legale. In merito agli affitti brevi turistici, il D.L. 50/2017 ha regolato e unificato le pratiche in modo tale da poter applicare la cedolare secca su tale tipologia di affitto fino a trenta giorni. In linea generale un contratto di affitto breve è conveniente per entrambe le parti.

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Per i contratti di locazione breve stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, è prevista, da parte di tali soggetti, la trasmissione dei relativi dati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. I soggetti residenti in Italia devono trasmettere i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati.

Consigli Pratici per una Gestione Efficace

Per gestire al meglio le locazioni brevi turistiche, è importante avere una strategia ben definita. In primo luogo, è fondamentale scegliere con cura la propria proprietà e assicurarsi che sia in linea con le esigenze del mercato turistico locale. Una volta che si è scelto il luogo ideale, è opportuno eseguire un'accurata analisi dei costi e delle entrate per determinare il prezzo giusto da richiedere per l'affitto della proprietà.

Per quanto riguarda la pubblicità della proprietà, si possono utilizzare diversi canali come siti web di prenotazione, social media e annunci locali. Una volta che si ha una prenotazione, è importante essere disponibili per rispondere alle domande degli ospiti e fornire informazioni sulla zona circostante. Infine, è fondamentale mantenere un buon rapporto con gli ospiti durante il soggiorno e risolvere prontamente eventuali problemi o richieste che possano sorgere.

Aspetti Legali e di Sicurezza

In sintesi, per evitare problemi legali nelle locazioni brevi turistiche, è fondamentale seguire alcuni consigli pratici. È anche essenziale prestare attenzione alle regole di sicurezza e igiene. Assicurarsi che la struttura sia in conformità con tutte le norme di sicurezza, come l'installazione di allarmi antincendio e l'accesso ai mezzi di soccorso.

Un altro aspetto importante è quello fiscale. Si consiglia di tenere una corretta contabilità delle entrate derivanti dalle locazioni brevi e di dichiararle correttamente alle autorità fiscali. Infine, è consigliabile stipulare un'assicurazione adeguata per proteggere la proprietà da danni accidentali o responsabilità civile.

Come Garantire un'Esperienza Positiva agli Ospiti

Per garantire una buona esperienza agli ospiti durante le locazioni brevi turistiche, è fondamentale seguire alcune regole. Innanzitutto, è importante fornire una descrizione accurata e veritiera dell'alloggio sulle piattaforme di prenotazione online. Durante il soggiorno degli ospiti, è consigliabile essere disponibili per qualsiasi necessità o domanda che possa sorgere. Al fine di garantire la sicurezza degli ospiti, è importante dotare l'alloggio di dispositivi di sicurezza come estintori, rilevatori di fumo e kit di pronto soccorso. Infine, è fondamentale rispettare la privacy degli ospiti durante il loro soggiorno.

Le locazioni brevi turistiche sono un'opzione sempre più popolare per coloro che desiderano trarre un guadagno dalla propria proprietà. Tuttavia, è importante considerare attentamente tutti gli aspetti fiscali e gli adempimenti amministrativi necessari per evitare problemi legali e garantire una buona esperienza agli ospiti.

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