Contratto di Locazione a Stranieri Senza Codice Fiscale: Requisiti e Procedura

L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 5/E del 14 febbraio 2023, ha fornito importanti chiarimenti sulla procedura da seguire per la registrazione di un contratto di locazione quando il locatario è un soggetto non residente in Italia e privo di codice fiscale. Questa precisazione è nata dall'esigenza di rispondere a diversi quesiti sull'argomento.

Quadro Normativo di Riferimento

La norma di riferimento è l'articolo 6, comma 1, lettera b), del DPR n. 605/1973. Tale articolo prevede che il codice fiscale debba essere indicato nelle richieste di registrazione degli atti da registrare in termine fisso o in caso d’uso, relativamente ai soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell'atto.

Eccezioni e Adempimenti

Tuttavia, il secondo comma del citato articolo 6 precisa che l’obbligo di indicazione del codice fiscale dei soggetti non residenti nel territorio dello Stato, cui tale codice non risulti già attribuito, si intende adempiuto con l’indicazione dei seguenti dati:

Per le persone fisiche: cognome e nome, luogo e data di nascita, nonché il domicilio estero.
Per i soggetti diversi dalle persone fisiche: la denominazione, la ragione sociale o la ditta, nonché la sede legale. Per le società, associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica, devono essere indicati gli elementi di cui alla lettera a) per almeno una delle persone che ne hanno la rappresentanza.

Modalità di Registrazione

Nella richiesta di registrazione del contratto di locazione, per il caso segnalato, non è obbligatorio indicare il codice fiscale del locatario. La registrazione potrà essere richiesta presso un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello 69, scaricabile dal sito internet della stessa Agenzia, anziché tramite il modello RLI.

Nel dettaglio, il modello 69 consente al locatore, tra l’altro, di esercitare l’opzione per il regime fiscale della c.d. cedolare secca.

Anche gli eventuali successivi adempimenti relativi al contratto di locazione quali risoluzione, cessione e proroga dovranno essere effettuati tramite il modello 69, da presentare all’ufficio presso il quale è avvenuta la registrazione.

Pagamento delle Imposte

In merito al pagamento delle imposte eventualmente dovute per la registrazione del contratto di locazione, questo dovrà essere effettuato:

Tramite modello F24, utilizzando i codici tributo istituiti con la risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 e seguendo le istruzioni ivi impartite.
Oppure mediante addebito sul proprio conto bancario o postale, da richiedere all’ufficio presso cui viene eseguita la registrazione.

Le eventuali imposte dovute per le annualità successive alla prima e per gli adempimenti successivi alla registrazione dovranno essere versate tramite modello F24, secondo le istruzioni della stessa risoluzione n. 14/E del 2014.

Estensione ad Altri Atti Privati

Le modalità sopra indicate sono applicabili anche alla registrazione degli atti privati diversi dai contratti di locazione, in quanto compatibili. Anche in tali casi il versamento delle imposte dovute per la registrazione deve essere effettuato tramite modello F24, utilizzando i codici tributo istituiti con le risoluzioni nn. 9/E del 20 febbraio 2020 e successive.

Tabella Riassuntiva

Situazione	Obbligo Codice Fiscale Locatario	Modello da Utilizzare	Pagamento Imposte
Locatario non residente senza codice fiscale	No, ma con indicazione di cognome, nome, luogo e data di nascita, domicilio estero (o denominazione, ragione sociale e sede legale per soggetti diversi da persone fisiche)	Modello 69	Modello F24 o addebito su conto
Adempimenti successivi (risoluzione, cessione, proroga)	-	Modello 69	Modello F24

Locazione Turistica

La locazione turistica, nota anche come affitto turistico, è una tipologia di contratto di locazione a breve termine utilizzata per locare immobili per finalità turistiche. Solitamente corrisponde a pochi giorni o alcune settimane.

Obblighi di Registrazione nella Locazione Turistica

Quando si affitta un immobile ai turisti per meno di 30 giorni, non c’è l’obbligo di registrare il contratto.
Quando vengono sottoscritti più contratti di locazione a breve termine, se la durata complessiva in un anno supera i 30 giorni, scatta l’obbligo di registrazione del contratto.
Quando si affitta un immobile per più di 30 giorni, scatta anche l’obbligo di registrazione del contratto.

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