Contratto di Locazione Turistica Superiore a 3 Mesi: Normativa e Implicazioni

La disciplina dei contratti di locazione turistica in Italia è soggetta a una serie di normative che mirano a tutelare la concorrenza, la trasparenza del mercato e la sicurezza del territorio. In particolare, l'istituzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) ha introdotto controlli più stringenti, sia sotto il profilo fiscale sia per quanto riguarda i requisiti necessari per adibire immobili a tale destinazione.

Quadro Normativo di Riferimento

Il quadro normativo di riferimento per le locazioni turistiche è ampio e comprende diverse leggi e regolamenti:

“Legge n. 49 del 15 maggio 1985”, che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche.
“Legge n. 248 del 24 dicembre 2007” (in vigore dal 21 gennaio 2008) che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche.
“Regolamento per la gestione delle locazioni turistiche” del 30 agosto 2000 (GURI n° 169 del 20/09/2000).
Art. 98bis - Codice del Turismo Italiano.
“Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017” convertito nella legge n. 96/2017.

La legge nazionale rimanda alle singole Regioni il compito di legiferare in base agli interessi regionali. La disciplina dei B&B è regolata da diciannove leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento). In termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo») sostituita dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011 novellato dal D.Lgs. 62/2018).

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La Camera dei Deputati ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione con modificazioni del Decreto Legge 145/2023, noto come Decreto Anticipi, che prevede l’istituzione del CIN. Il CIN è rilasciato dal Ministero del Turismo tramite una procedura automatizzata e riguarda:

Unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche.
Unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50.
Strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano.

Il Ministero del Turismo detiene e gestisce la relativa banca dati.

Modalità di Rilascio del CIN

Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva. L'istanza deve essere corredata di una dichiarazione sostitutiva che attesti i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza.

Requisiti di Sicurezza

Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o locazioni brevi, devono essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di:

Dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti.
Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Deve essere installato almeno un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.

Obblighi di Esposizione e Comunicazione del CIN

Chiunque propone o concede in locazione un'unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato e comunicato. Anche i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i gestori di portali telematici hanno l’obbligo di indicare il CIN negli annunci.

È necessario osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto del 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore.

Obbligo di SCIA

Chiunque esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, in forma imprenditoriale, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Contratto di Locazione Turistica

Il Contratto di locazione turistica riguarda gli alloggi dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). La durata di un contratto ad uso turistico non può superare i 3 mesi, mentre per Affitto Breve si intende un contratto di locazione non superiore a 30 giorni. La disciplina per gli Affitti Turistici è esclusa dalla riforma delle locazioni, come specificato nella legge stessa (n. 431/1998, art. 1, commi 2 e 3.), pertanto tale contratto è disciplinato unicamente dal Codice Civile.

Cedolare Secca

Anche per i contratti brevi ad uso turistico è possibile applicare la cedolare secca, sui redditi derivati da questo tipo di affitto si può scegliere di pagare una tassazione piatta del 21%, questo ai sensi del DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017.

Obbligo di CIN per Tutte le Strutture Ricettive

A partire dal 1° gennaio 2025, tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati ad affitti brevi dovranno essere in possesso del CIN. Questo obbligo riguarda i titolari di unità immobiliari offerte in locazione e tutti coloro che operano nel settore dell'ospitalità. La decisione di uniformare il termine per l'acquisizione del CIN al 1° gennaio 2025 è stata presa per garantire parità di trattamento tra i titolari di strutture ricettive in tutto il territorio nazionale.

Ulteriori Disposizioni

Si possono gestire in forma non imprenditoriale fino ad un massimo di 4 alloggi.
Il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti.
Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario.
La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti. In caso di pagamento con mezzo tracciato essa va rilasciata solo su sua richiesta.

Tabella Riepilogativa Obblighi e Scadenze

Obbligo	Descrizione	Scadenza
Acquisizione CIN	Ottenimento del Codice Identificativo Nazionale	1° Gennaio 2025
Esposizione CIN	Esporre il CIN all’esterno dello stabile e indicarlo negli annunci	Immediata
Requisiti di Sicurezza	Dotare l'immobile di dispositivi di sicurezza (rilevatori gas, estintori)	Immediata
SCIA	Presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (se in forma imprenditoriale)	Prima dell'inizio dell'attività

Sanzioni

La normativa introduce specifiche sanzioni per chi non rispetta gli obblighi relativi al Codice Identificativo Nazionale, che riguardano l'attivazione, la corretta esposizione e gli adeguamenti di sicurezza.

TAG: #Turistica #Turisti