Cos'è la Surroga del Mutuo e Come Funziona

Quando si presenta la necessità di modificare le condizioni contrattuali del mutuo, la surroga del mutuo può rappresentare una soluzione vantaggiosa. In sostanza, consente di trasferire il proprio mutuo verso una nuova banca, solitamente per ottenere condizioni economiche più vantaggiose.

La surroga del mutuo è il trasferimento del mutuo ipotecario da un istituto bancario ad un altro, che offre delle condizioni contrattuali più favorevoli. Chi non conosce il significato del mutuo surroga, in genere rimane sorpreso nello scoprire che la surroga del mutuo esiste da sempre, infatti è prevista dall’art. 1202 del codice civile.

In questo articolo esploreremo tutti gli aspetti fondamentali della surroga: dai vantaggi che offre, alle modalità di funzionamento, fino ai criteri di eleggibilità e i costi associati. La surroga si rivela una scelta interessante per chi ha stipulato un mutuo in passato a condizioni meno favorevoli di quelle attuali, soprattutto in un contesto di tassi di interesse in calo.

Caratteristiche Principali della Surroga del Mutuo

Grazie ai mutui surroga è possibile cambiare il tipo di tasso di interesse, fisso o variabile, la durata del mutuo e lo spread. L’importo del finanziamento resta lo stesso e in ogni caso non può essere maggiore rispetto al debito residuo.

Trasferire il mutuo per surroga non comporta alcun adempimento burocratico per il cliente, infatti è la nuova banca ad occuparsi della pratica. Mutuo surroga è quindi uno degli strumenti da prendere in considerazione quando si vuole accedere alle condizioni migliori per il proprio mutuo.

Prima che la normativa della surroga mutuo cambiasse per effetto del Decreto Bersani, per trasferire il mutuo in un’altra banca bisognava affrontare dei costi non indifferenti. Oggi per fortuna non è più così, perché il mutuatario è esentato da tutte queste spese e la procedura è diventata più semplice e snella, perché si mantiene la stessa ipoteca sull’immobile.

Vantaggi della Surroga

Questa soluzione presenta diversi vantaggi, che la rendono una scelta comune:

Tassi di interesse più bassi: uno dei motivi principali per cui molte persone scelgono la surroga è la possibilità di accedere a tassi di interesse inferiori rispetto a quelli del mutuo originario.
Riduzione della rata mensile: con un tasso di interesse più vantaggioso, di conseguenza, è possibile ottenere una rata mensile ridotta, migliorando così la propria liquidità e la capacità di gestione delle spese mensili.
Modifica della durata del mutuo: la surroga permette di rinegoziare la durata del mutuo.

Per i clienti più abitudinari, il cambiare banca potrebbe essere una sfida, ma i molteplici vantaggi della surroga rendono sempre allettante l’opportunità di approfittare delle migliori condizioni offerte sul mercato.

La convenienza economica della surroga si evidenzia anche nel notevole risparmio sul tasso di interesse, generalmente più basso rispetto a quello applicato dalla banca precedente. L’assenza di costi come l’imposta sostitutiva, le spese notarili per la modifica del mutuo e i costi di istruttoria rappresenta un’opportunità significativa per coloro che cercano tassi più favorevoli.

Uno dei principali benefici della surroga è l’opportunità di ottenere un risparmio sul tasso di interesse del mutuo nel tempo, considerando le differenze sensibili nelle offerte dei diversi istituti di credito. Il mutuatario può anche valutare il passaggio da un tasso fisso a uno variabile e viceversa, aggiustando la durata del mutuo in base alle proprie esigenze.

Inoltre, la surroga del mutuo è un’operazione gratuita per il cliente, senza spese aggiuntive o altri oneri a suo carico. La tassa ipotecaria di 35€ è l’unico costo da affrontare per effettuare la surroga, senza la necessità di coinvolgere un notaio.

Requisiti per Richiedere la Surroga

Per poter effettuare una surroga, occorre soddisfare alcuni requisiti che variano in base alle politiche della banca subentrante.

Stato di salute del mutuo: è necessario che il mutuo non presenti ritardi o irregolarità nei pagamenti.
Valore dell’immobile: la banca effettuerà una valutazione dell’immobile dato in garanzia.
Capacità di rimborso del cliente: anche il reddito del cliente sarà valutato per verificare la capacità di sostenere la nuova rata mensile.

È importante sottolineare, però, che non tutte le banche applicano gli stessi criteri e che alcuni istituti potrebbero essere più flessibili di altri.

Possono richiedere la portabilità del mutuo non solo le persone fisiche, ma anche le persone giuridiche (piccole aziende e società), purché rispettino determinati requisiti. Anche il mutuo che si vuole surrogare deve avere determinate caratteristiche.

La banca presso la quale il mutuo è stato stipulato non può impedire la surroga, né tantomeno può evitarla imponendo al cliente penali o costi aggiuntivi che non siano giustificati.

L’esito della richiesta non è mai scontato, anche quando si posseggono tutti i requisiti, ed è possibile che la surroga del mutuo non venga accettata dalla nuova banca perché l’importo del debito residuo è troppo basso o la durata residua è breve. Questo rifiuto non impedisce al mutuatario di richiedere la surroga presso un’altra banca ancora, che possa offrire delle condizioni contrattuali più favorevoli. Non c’è alcun limite a quante volte si può chiedere il mutuo surroga. In generale, però, le banche tendono ad accettare una sola volta la richiesta, mentre è molto più raro che vanga accettata una surroga della surroga.

Come Richiedere un Mutuo Surroga

Chi vuole richiedere la surroga del mutuo, deve semplicemente inviare una raccomandata alla banca che dovrebbe subentrare. Insieme alla modulistica, vanno inviati anche i documenti necessari, che possono variare da una banca all’altra. Come abbiamo visto, non serve inviare alcuna comunicazione alla banca presso cui il mutuo è stato stipulato.

La richiesta della surroga dovrebbe sempre essere preceduta da un’attenta ricerca delle informazioni relative al mutuo della banca subentrante. Questi dati vanno confrontati con le condizioni contrattuali applicate della vecchia banca, per capire dov’è la maggiore convenienza.

Una volta valutate le condizioni del mutuo attuale, è possibile iniziare la ricerca di altre offerte da parte di altre banche o istituti finanziari. Una volta individuata l'offerta più conveniente, è necessario presentare una richiesta di surroga presso la nuova banca.

La nuova banca valuterà la richiesta di surroga e la documentazione fornita, esaminando la solvibilità del mutuatario e le garanzie ipotecarie offerte. Una volta che il nuovo mutuo è stato approvato e stipulato, la nuova banca si occuperà dell'estinzione del mutuo precedente presso la banca precedente.

A questo punto, sarà la nuova banca a sobbarcarsi gli oneri legati al trasferimento e alle pratiche burocratiche, compresa la comunicazione alla banca di provenienza.

Documenti Necessari per la Richiesta di Surroga

Affinché la richiesta di surroga del mutuo sia completa, bisogna allegare alla domanda i documenti anagrafici, reddituali e quelli relativi al vecchio mutuo. Anche i documenti reddituali sono molto importanti per permettere alla banca subentrante di valutare la richiesta di surroga. Sebbene la banca subentrante acquisirà parte della documentazione dal vecchio istituto di credito, alla richiesta di surroga bisogna allegare anche i documenti che riguardano il mutuo originario.

I documenti necessari per i mutui surroga sono tanti, ma del tutto giustificati dalla stipula di un contratto importante che produrrà i suoi effetti per diversi anni.

Documenti anagrafici: documento d’identità, copia codice fiscale degli intestatari del mutuo, certificato di nascita, di stato civile.
Documenti reddituali: ultimi due cedolini dello stipendio e una copia del Cud (Certificazione unica) o copia del modello 730 o dell’Unico (per il lavoratore dipendente); estratto di iscrizione alla Camera di commercio o certificato di iscrizione all’Albo professionale più copia della dichiarazione dei redditi (per lavoratori autonomi o per liberi professionisti).
Documenti relativi al vecchio mutuo: copia compromesso, copia atto di acquisto immobile, copia della nota dell’iscrizione dell’ipoteca (duplo), copia del certificato di abitabilità, planimetria dell’immobile con pertinenze e proprietà confinanti.

Quando Conviene Richiedere la Surroga?

Spesso i mutuatari si domandano dopo quanto tempo dalla stipulazione del vecchio mutuo conviene presentare la richiesta di surroga. Di certo la surroga non conviene quando il mutuo si sta avvicinando alla sua scadenza naturale. Infatti, in questo caso il mutuatario ha già pagato quasi tutti gli interessi previsti dal mutuo e il debito residuo è rappresentato dalla sola quota di capitale.

Al contrario, quando la fine del rimborso delle rate è ancora lontana, è molto più ampio lo spazio di manovra per cambiare le condizioni contrattuali.

È necessario sapere che la rata di un mutuo si compone di due quote, quella di interessi e di quella capitale. Nel periodo iniziale, la parte relativa agli interessi è più alta rispetto a quella relativa al capitale. Mentre il rapporto si inverte quanto più ci si avvicina all’estinzione del mutuo. Questa valutazione preventiva è utile per capire che la surroga conviene richiederla per un mutuo giovane, ovvero quando la quota di interessi è ancora alta.

Di conseguenza, la portabilità del mutuo è vantaggiosa se hai sottoscritto il finanziamento da pochi anni e quindi devi pagare ancora la maggior parte degli interessi.

La surroga non è consigliata quando la scadenza del finanziamento è vicina o quando il capitale restante è ormai minimo, conviene chiedere la surroga quando ci vogliano ancora diversi anni all’estinzione del mutuo perché nell’ammortamento alla francese la rata mensile, costante per tutta la durata del mutuo, varia nella composizione: la quota di capitale cresce con il passare del tempo, mentre la quota degli interessi cala via via che il capitale viene rimborsato.

Costi della Surroga

Si tratta quindi di un'operazione generalmente gratuita. La tassa ipotecaria di 35€ è l’unico costo da affrontare per effettuare la surroga, senza la necessità di coinvolgere un notaio. Ai sensi del comma 4-bis dell’art. 8 del d.l. n. 7/2007: il nuovo mutuo è infatti esente dall’imposta sostitutiva, nonché da quelle di registro, ipotecaria e di bollo.

Occorre, inoltre, tenere conto dei costi associati al nuovo mutuo: nonostante la surroga sia senza costi, infatti, alcune banche potrebbero proporre contratti con spese accessorie.

L’unica somma da corrispondere è quella di 35 euro, una tassa sull’ipoteca.

Quali Mutui si Possono Surrogare?

Mutuo bancario (mutuo prima casa o seconda casa, immobili a uso commerciale).
Mutuo fondiario.
Mutuo agrario.
Mutuo di liquidità.
Mutuo chirografico.
Mutuo accollato.

Differenza tra Surroga e Rinegoziazione

I mutuatari che hanno intenzione di modificare le condizioni contrattuali del mutuo, si domandano spesso se conviene la surroga del mutuo o la sua rinegoziazione. In caso di indecisione tra rinegoziazione e mutuo surroga, è bene valutare con attenzione i tassi di interesse proposti dalle banche, le commissioni previste dal contratto (ad esempio per incassare la rata) e le altre spese periodiche da affrontare.

Chi sceglie di rinegoziare il mutuo, ha la possibilità di cambiare la durata del finanziamento, l’importo della rata e lo spread. Se il mutuo originario prevedeva dei benefici fiscali, questi si possono mantenere anche dopo la rinegoziazione.

Differenza tra Surroga e Sostituzione

I mutui surroga sono diversi anche dalla sostituzione del mutuo, perché con la portabilità del mutuo non è possibile richiedere nuova liquidità alla banca subentrante. Nel caso della sostituzione del mutuo, invece, è possibile richiedere alla banca un importo maggiore rispetto al debito residuo.

Un’altra differenza da tenere in considerazione riguarda i costi ben diversi tra mutuo surroga e sostituzione. I costi della sostituzione del mutuo sono maggiori, perché di fatto il vecchio mutuo viene estinto e al tempo stesso se ne crea uno del tutto nuovo e di importo diverso.

Se la data del mutuo originario è anteriore a febbraio 2007, in caso di sostituzione va pagata anche una penale di estinzione anticipata, il cui ammontare varia dall’1 al 3% rispetto all’importo del mutuo. Prima di procedere alla sostituzione del mutuo si devono prendere in considerazione questi costi.

Surroga Mutuo Più Liquidità

Oggi non si può parlare più di surroga più liquidità ma di sostituzione del mutuo. La nuova banca scelta interviene saldando il debito con la vecchia banca. Viene spontaneo chiedersi, conviene? La scelta sta al cliente che è bene si faccia consigliare da un consulente o da un esperto: potrebbe convenire se il cliente ha necessità di denaro liquido.

Diritti del Mutuatario nella Surroga

Diritto alla gratuità della surroga.
Diritto alla massima celerità dell’operazione.

Obblighi del Mutuatario

Il mutuatario deve rispettare i principi di correttezza e di buona fede.
Il mutuatario deve assicurare il mantenimento della garanzia ipotecaria, fino all’estinzione del debito: se per errore l’ipoteca dovesse essere cancellata dalla banca surrogata, il mutuatario deve rendersi disponibile a sottoscrivere nuovo atto di consenso all’iscrizione ipotecaria presso il notaio incaricato.

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