Differenza tra Locazione Turistica e Casa Vacanze: Normativa e Aspetti Chiave

Se desideri operare nel settore degli affitti brevi, è fondamentale conoscere il quadro normativo che regola le attività extralberghiere. Spesso utilizzati come sinonimi, i termini "locazione turistica" e "casa vacanze" indicano in realtà forme di ospitalità differenti, con importanti implicazioni dal punto di vista legislativo e burocratico, nonché nell'offerta di servizi ai clienti.

Definizione e Caratteristiche

Locazione Turistica

La locazione turistica è un contratto di affitto a breve termine, generalmente non superiore ai 30 giorni, in cui il proprietario mette a disposizione dei turisti un alloggio arredato, fornendo servizi di base come il cambio della biancheria e la pulizia finale. Dal punto di vista normativo, la locazione turistica è disciplinata dall’art. 1571 e seguenti del Codice Civile, dal D.Lgs. Questo tipo di contratto è particolarmente adatto per chi desidera affittare l’immobile in modo occasionale.

La locazione turistica, quindi, consiste nella messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni e senza la possibilità di fornire servizi aggiuntivi. Si parla di locazione turistica quando si affitta a terzi, a fini turistici e per un breve periodo di tempo (non superiore a 30 giorni) dietro un corrispettivo in denaro e senza fornire servizi aggiuntivi. Le uniche facilitazioni e servizi permessi riguardano la dotazione di biancheria e asciugamani iniziali e le operazioni di pulizia e sanificazione post checkout.

Essendo essenzialmente un affitto temporaneo, la locazione turistica non richiede la registrazione come attività commerciale né l'obbligo di avere una partita IVA, poiché può essere gestita in un regime fiscale agevolato come la cedolare secca. In ogni caso, consigliamo di stipulare sempre un contratto di locazione turistica con ogni ospite per ogni prenotazione, anche se non è obbligatorio registrare tale contratto presso l'Agenzia delle Entrate, a meno che la durata del soggiorno superi i 30 giorni.

La modalità locativa turistica, delineata nel codice civile, emerge come espressione del diritto di proprietà. Il proprietario o subaffittuario, esercitando questo diritto, imparte l’usufrutto temporaneo di un immobile o di una sua frazione, per un arco non oltre i 30 giorni, dietro retribuzione. In tale contesto, la locazione turistica si distingue per l’assenza di servizi aggiuntivi oltre il mero usufrutto del bene come l’offerta di elementi come colazioni o escursioni.

Leggi anche: Confronto Abarth 595 Pista vs Turismo

Si specifica che obblighi di cui sopra si applicano soltanto alle locazioni di cui all’art. Ciò che connota il contratto di locazione è la messa a disposizione dell’immobile senza fornitura di servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quei servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile previsti dal D.L. n. 50/2017 per le locazioni brevi (ad es.

In caso di locazione turistica non imprenditoriale, in caso di locazione di durata inferiore ai 30 giorni complessivi durante tutto l’anno non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro.

Casa Vacanze

Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera che si distingue per la capacità di offrire servizi aggiuntivi ai suoi ospiti, oltre al semplice alloggio. Le sistemazioni designate come case vacanze possono assumere forme diverse, come appartamenti o ville. Allo stesso modo, i servizi che possono essere offerti sono vari, tra cui pulizie durante il soggiorno, cambio di biancheria, organizzazione di escursioni, attività turistiche, noleggio di veicoli o barche, trasporti, accesso a posti in spiaggia e altro ancora.

Si differenzia dalla locazione turistica turistica, primariamente, per i servizi offerti come le pulizie per la sanificazione degli ambienti, il cambio delle lenzuola e asciugamani, il fornire la colazione oltre ad offrire delle visite guidate ed escursioni esplorative.

La casa vacanze è una struttura ricettiva prevista dall’articolo 6, comma 10, della legge nazionale numero 217 del 1983, e prevede il compito per chiunque ne assuma la gestione, sia imprenditoriale che occasionale, di onorare certi standard di qualità, sottraendosi all’aleatorietà che potrebbe condurre a disagi insospettati.

Leggi anche: Caratteristiche Turista Escursionista

L’avvio di questa attività richiede il rispetto anche delle regole tecniche, energetiche, sanitarie e igieniche, di conformità degli impianti, con eventuale stipula di polizze assicurative conto terzi.

Una Casa vacanze può essere un appartamento, uno chalet, un bungalow, una casa singola, isolata o insieme ad altre case, il cui fine unico è l’affitto. Può essere gestito in forma imprenditoriale diretta, nel caso i proprietari, siano essi imprenditori turistici, singoli o associati, o facenti parte di un consorzio o di una cooperativa turistica, gestiscono direttamente tre o più abitazioni. Oppure gestiti in forma indiretta, nel caso i proprietari diano in gestione le case o gli appartamenti a imprenditori singoli, associati, ad agenzie immobiliari, a intermediari immobiliari, o a società che operano nel settore turistico.

Quadro Normativo in Italia

La Legge n. 217/1983, articolo 6, costituisce il fondamento normativo per le case vacanze in Italia. La sua attuazione pratica è affidata alle Regioni, successivamente, le Province coordinano queste disposizioni in linea con le leggi generali, mentre i Comuni elaborano le regolamentazioni finali. E l'attività di locazione turistica è regolamentata a livello nazionale dalla legge 431/1998, articolo 1, lettera c. Nel D.L. n. 50/2017, articolo 4, vengono definite le locazioni brevi o locazioni turistiche gestite da privati. Invece, l'art. 1, comma 595 della Legge n. 178/20 stabilisce che tali locazioni assumono natura imprenditoriale se coinvolgono più di 4 appartamenti.

Le strutture ricettive extra-alberghiere a scopo turistico sono disciplinate dal decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79, noto come il "Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo". Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al codice civile, articoli 1571 e seguenti.

Adempimenti Obbligatori

Per operare nel settore delle case vacanze è importante avere una conoscenza approfondita di tutte le leggi e normative che regolano questo segmento. L’avvio di un’attività di Casa vacanze, ma anche la sospensione, la cessazione definitiva o l’apportare eventuali modifiche richiede l’invio della SCIA al SUAP, lo Sportello Unico delle Attività Produttive, del Comune in cui è ubicata la struttura ricettiva.

I gestori delle strutture ricettive devono provvedere alla compilazione dei flussi turistici, ai fini delle rilevazioni ISTAT, alle regioni o alle città metropolitane. Ogni struttura deve comunicare alla Questura, attraverso il portale Alloggiati Web la comunicazione dei dati dei soggetti alloggiati. La Casa vacanze essendo una struttura ricettiva extralberghiera deve emettere una ricevuta all’ospite. Alla ricevuta è obbligatorio apporre la marca da bollo da 2,00 euro per importi superiori a 77,47 euro.

La locazione turistica è disciplinata dall’art.1571 e ss. c.c., dal D.Lgs.79/2011 sul turismo e da parte della legge 431/98 ( art 1C, 4E, 13C). L’art. 4 del D.L. n. L’attività di locazione turistica, non è soggetta alla presentazione di SCIA.

In aggiunta ai precedenti documenti, sarà anche necessario presentare quanto segue per ogni prenotazione ricevuta: Invio della Schedina Alloggiati tramite il Portale della Polizia, noto come Alloggiati Web. È obbligatorio inviare i dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo se il loro soggiorno supera una notte; nel caso di soggiorni di una sola notte, l'invio deve avvenire entro 6 ore dall'arrivo. Riscossione, presentazione e versamento dell'imposta di soggiorno. Può variare a seconda del comune di appartenenza. Ottenere il Certificato di Prestazione Energetica dell'edificio (APE) in conformità con le normative europee. Stipula obbligatoria di una polizza assicurativa a copertura di terzi per proteggersi da eventuali danni causati dagli ospiti o da altri incidenti durante il soggiorno. Rilascio di fatture regolari in seguito a ogni pagamento ricevuto.

Si consiglia sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per assistenza e chiarimenti in merito alle normative sulle case vacanze in Italia.

Per la locazione turistica o affitto breve che può durare un minimo di 7 giorni e un massimo di 30, tra locatore e conduttore deve essere stipulato un contratto di locazione abitativa con finalità turistiche, il contratto è da registrare presso l’Agenzia delle Entrate se il soggiorno è superiore a 30 giorni (la registrazione può essere effettuata anche online). Nella locazione turistica o affitto breve l’obbligo di rilasciare la ricevuta sussiste solo se richiesta dall’ospite e in caso di pagamento non tracciato.

Documentazione Necessaria per le Case Vacanze

Apertura della partita IVA e scelta del regime fiscale.
Registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza.
Richiesta di autorizzazione al Comune di residenza tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A).
Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) sull'inizio, la sospensione o la chiusura dell'attività.
Accreditamento dell'immobile come struttura ricettiva presso la Questura.
Iscrizione alla gestione commercianti Inps.
Registrazione presso la Camera di Commercio e il registro delle imprese.
Adesione ai requisiti strutturali e igienico-sanitari.
Verifica delle certificazioni amministrative.
Comunicazione del listino prezzi all'autorità competente.
Pubblicazione del listino prezzi nella lista di riferimento.
Dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello Unico per i redditi da locazione come impresa.

Modalità di Gestione: Imprenditoriale vs Non Imprenditoriale

In Italia, è possibile scegliere tra la gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale. La gestione imprenditoriale implica un maggiore impegno in termini di obblighi fiscali e amministrativi. Questo tipo di gestione è obbligatorio quando si possiedono e/o gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È anche possibile sceglierla se si gestiscono meno di tre unità nello stesso comune ma si desidera evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale.

Una delle principali distinzioni tra la gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale riguarda l'elemento dell'“occasionalità”. In termini semplici, chi opta per la gestione non imprenditoriale dovrebbe farlo solo per un breve periodo all'anno e non dovrebbe farne la sua principale fonte di reddito, anche se può offrire gli stessi servizi.

Questo secondo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune. Ai sensi della legge quadro sul Turismo, un proprietario di immobile che gestisce più di tre immobili nello stesso Comune deve agire in forma imprenditoriale.

Servizi Offerti

Ciò che differenzia la locazione turistica dalla casa vacanze sono i servizi aggiuntivi che offre la casa vacanze e che consentono di ricavarne il principale profitto di quest’attività. La casa vacanze rispetto alla locazione turistica richiede un impegno rilevante e anche continuativo nel tempo, presumibilmente è l’unica fonte di reddito (o perlomeno una delle più importanti). Il gestore della casa vacanze deve anche offrire vari servizi aggiuntivi, oltre al cambio biancheria e alle pulizie finali che invece accomunano le due tipologie. La locazione breve offre solo pulizia finale e il cambio biancheria.

Nella Locazione Turistica il guadagno risiede soltanto nell’affitto dell’immobile, non si possono dare servizi accessori e dal punto di vista fiscale le tasse si pagano con la cedolare secca. Nella Casa vacanze il guadagno risiede a seconda della tipologia dei servizi offerti che comprende l’affitto, la colazione, la pulizia, le visite guidate ecc.

Aspetti Fiscali

I profitti derivanti dall’esercizio di una casa vacanze non sono considerati, in sede di dichiarazione dei redditi, “redditi fondiari“, cioè redditi derivanti da una rendita immobiliare, ma vengono ricompresi all’interno degli “alti redditi“. Quest’ultimo nel caso in cui l’attività sia svolta in forma non imprenditoriale. Qualora l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, con l’obbligo di apertura della partita iva, la tassazione avviene a seconda del regime fiscale scelto.

Tabella Comparativa: Locazione Turistica vs Casa Vacanze

Caratteristica	Locazione Turistica	Casa Vacanze
Durata	Generalmente non superiore a 30 giorni	Tra 3 giorni e 3 mesi consecutivi
Servizi Offerti	Servizi di base (cambio biancheria, pulizia finale)	Servizi aggiuntivi (pulizie durante il soggiorno, escursioni, ecc.)
Partita IVA	Non richiesta (se occasionale)	Richiesta (se imprenditoriale)
SCIA	Non richiesta	Richiesta
Gestione	Flessibile e meno impegnativa	Più complessa e strutturata
Normativa	Meno stringente	Più specifica e variabile per regione

La scelta tra casa vacanza e locazione turistica dipende da diversi fattori, tra cui le proprie esigenze personali, la disponibilità di tempo per la gestione dell'immobile e gli obiettivi economici che si desidera raggiungere. Se si intende affittare l'immobile con una certa continuità e si è disposti a investire tempo e risorse nella gestione dell'attività, la casa vacanze potrebbe rappresentare la scelta migliore. D'altro canto, se si preferisce una soluzione più flessibile e meno impegnativa, la locazione turistica potrebbe essere l'opzione ideale.

TAG: #Turistica #Turisti