Incarico di Mediazione per Locazioni Turistiche: Obblighi e Responsabilità
La locazione turistica di immobili abitativi per brevi periodi di tempo sta riscuotendo sempre più successo, specialmente nelle città d’arte, da sempre meta di flussi turistici che cercano una sistemazione anche per poche notti. Uno dei problemi maggiori che stanno riscontrando i nostri lettori che affittano i propri immobili attraverso la forma della locazione turistica è capire il limite esistente tra una mera locazione breve (che può fare un privato) e un’attività turistico ricettiva, che richiede necessariamente l’apertura di una partita Iva, in quanto trattasi di attività di tipo imprenditoriale.
Definizione di Locazione Breve
Ai sensi dell’articolo 4, comma 1, del D.L. n. Si definiscono locazioni brevi, ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n.
Caratteristiche Principali
Ecco le caratteristiche principali delle locazioni brevi:
- Oggetto: Immobili abitativi.
- Categoria Catastale: Da A1 ad A11 (esclusa A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze.
- Durata Massima: Pernottamento di 30 giorni.
- Limite: Riferito a 30 giorni annui per ogni soggetto su uno stesso immobile (art.
Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/20 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti“ per ciascun periodo di imposta. Da un punto di vista prettamente amministrativo ricordiamo che l’attività legata alla locazione turistica, di durata inferiore a 30 giorni, è totalmente demandata ai vari regolamenti regionali.
La sussistenza di questi elementi richiesti da un punto di vista amministrativo qualifica il possessore degli immobili all’attività di locazione turistica legata alla mera gestione di uno o più immobili a destinazione abitativa.
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Servizi Aggiuntivi e Attività d'Impresa
La questione che sempre più spesso si pongono i soggetti che effettuano una locazione turistica è se possono offrire ai turisti, a fronte di un corrispettivo, servizi aggiuntivi alla mera messa a disposizione dell’immobile, senza dover per forza avviare un’impresa turistico ricettiva, come ad esempio una casa vacanze o un albergo. Tali servizi aggiuntivi potrebbero far riqualificare la persona fisica proprietario dell’immobile oggetto di locazione come un soggetto che effettivamente esercita un’attività di impresa.
Con riferimento a tale ultimo aspetto, fonte di una possibile soluzione potrebbe derivare da una attenta lettura della Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate. Il punto fondamentale è quello di intrattenere tra il privato proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare un mandato con rappresentanza, per la gestione della locazione turistica e dei relativi servizi aggiuntivi.
Infatti, l’articolo 1704, codice civile, dispone che solo in presenza di mandato con rappresentanza, il mandatario “agisce in nome del mandate”. “il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore.
Ruolo delle Agenzie Immobiliari
Una volta chiarito l’aspetto principale che riguarda il ruolo attivo che possono avere le agenzie immobiliari nello sviluppo di contratti di locazione turistica, quello che i nostri lettori ci chiedono riguarda i requisiti che deve possedere il soggetto che funge da mediatore, ovvero l’agenzia immobiliare. È bene precisare che l’attività di intermediazione immobiliare è demandata agli agenti immobiliari, la cui attività è regolata per legge e richiede il possesso di determinati requisiti, ma soprattutto il superamento di una abilitazione.
Questo vuol dire che soltanto un mediatore immobiliare può frapporsi tra il proprietario dell’immobile e il turista in cerca di alloggio. Chiunque, quindi, riceva un compenso da una di queste parti per il procacciamento dell’affare sta svolgendo un’attività di intermediazione immobiliare che è attività demandata ai soli agenti immobiliari. Aspetto diverso è quello legato ai servizi aggiuntivi legati alla locazione (che abbiamo visto sopra). In questo caso i servizi possono essere erogati da chiunque svolga professionalmente una di queste attività.
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Locazione Turistica Tramite Agenzie Immobiliari: Mandato con Rappresentanza
La locazione turistica tramite agenzie immobiliari con un mandato con rappresentanza è un modello di affitto di proprietà immobiliari per scopi turistici, gestito attraverso un’agenzia immobiliare. Il mandato con rappresentanza è un accordo legale mediante il quale il proprietario dell’immobile delega all’agenzia il compito di gestire tutte le attività relative all’affitto turistico. Ciò significa che l’agenzia ha il potere di firmare contratti di locazione direttamente a nome del proprietario, semplificando notevolmente il processo per quest’ultimo.
Obblighi e Responsabilità
Nell’ambito di una locazione turistica con mandato con rappresentanza, sia il proprietario che l’agenzia immobiliare hanno specifiche responsabilità e obblighi. L’agenzia, dal canto suo, ha l’obbligo di promuovere l’immobile, gestire le prenotazioni, occuparsi del check-in e check-out degli ospiti, e garantire la corretta gestione dei pagamenti, compresi gli eventuali rimborsi.
Vantaggi per i Proprietari
Il modello della locazione turistica tramite agenzia con mandato con rappresentanza presenta diversi vantaggi per i proprietari. Uno dei principali è la semplificazione della gestione dell’immobile. Inoltre, l’agenzia è in grado di garantire una maggiore visibilità dell’immobile grazie alle proprie competenze di marketing e alla presenza su piattaforme di prenotazione online.
Implicazioni Fiscali
La locazione turistica tramite agenzia immobiliare comporta anche delle implicazioni fiscali specifiche. In generale, i redditi derivanti da questo tipo di attività devono essere dichiarati dal proprietario nella propria dichiarazione dei redditi. L’agenzia, in qualità di rappresentante del proprietario, può anche occuparsi della gestione dell’imposta di soggiorno, se prevista dal comune in cui si trova l’immobile.
Normative Vigenti
È importante sottolineare che la locazione turistica è regolata da normative specifiche, che possono variare in base alla regione o al comune in cui si trova l’immobile. Affidare la gestione a un’agenzia con mandato con rappresentanza significa anche avere la certezza di rispettare tutte le normative vigenti, riducendo il rischio di sanzioni e problematiche legali.
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Il mandato con rappresentanza in ambito di locazione turistica attraverso agenzie immobiliari presenta diverse peculiarità e opportunità sia per il proprietario della struttura sia per gli ospiti. Offre una soluzione comoda e professionale per la gestione delle locazioni, permettendo al proprietario di delegare la gestione quotidiana a un’agenzia esperta.
L’agenzia agisce come un estensione del proprietario, gestendo attività come la pubblicizzazione, le prenotazioni, e l’accoglienza degli ospiti. Questo tipo di mandato può aumentare la visibilità e l’efficienza nella gestione della proprietà, migliorando potenzialmente l’esperienza degli ospiti.
L'Incarico di Mediazione Immobiliare
L’incarico di mediazione immobiliare è un accordo tra un cliente (venditore, acquirente o locatore) e un mediatore immobiliare (agente immobiliare) che disciplina i termini e le condizioni con cui il professionista si impegna a trovare un acquirente, un venditore o un locatario per un immobile. Questo incarico è regolato dal Codice Civile italiano (articoli 1754-1765) e da normative specifiche, come la Legge 39/1989 e il D.Lgs.
L’incarico di mediazione immobiliare è uno strumento fondamentale per regolare il rapporto tra cliente e agente immobiliare. Redigerlo con chiarezza e trasparenza è essenziale per evitare conflitti e garantire il buon esito della transazione.