Nuova Normativa Italiana per le Locazioni Turistiche Brevi: Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dopo un periodo di rodaggio, entra in vigore dal 1° settembre 2024 la banca dati delle strutture ricettive (BDSR), piattaforma tramite la quale sarà possibile richiedere il CIN (Codice identificativo nazionale) da utilizzare per poter esercitare l’attività di affitto breve. Vediamo insieme nel dettaglio in cosa consiste la nuova normativa per le locazioni turistiche brevi.

Il CIN per gli Affitti Brevi: Cos'è e Come Funziona

Attraverso la banca dati delle strutture ricettive, il Ministero del Turismo raccoglie i dati di tutti gli operatori alberghieri ed extra alberghieri, che possono in tal modo ottenere il Codice Identificativo Nazionale da esporre nelle proprie strutture in locazione e da utilizzare per gli annunci di appartamenti in affitto, come previsto dall’articolo 13-ter del dl 145/2023. Con questo codice gli operatori registrati potranno visualizzare tutti i dati relativi alle strutture che gestiscono, integrare le informazioni mancanti ed effettuare segnalazioni. Il Cin, in teoria, è stato pensato per favorire l’integrazione dei dati a livello locale e nazionale, facilitando le sinergie oltre che i controlli contro le irregolarità.

CIN Affitti Brevi: Fasi e Scadenze

L’obbligo di CIN entra in vigore a partire dal 1 settembre 2024 con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del relativo avviso. I nuovi obblighi avranno le seguenti tempistiche:

Chi ottiene il CIN la prima volta dovrà regolarizzarsi entro 60 giorni dalla pubblicazione dell’avviso in Gazzetta Ufficiale, dopo i quali scatteranno le sanzioni.
Chi ha già il CIR (Codice Identificativo Regionale), e richiede la conversione in CIN, avrà 120 giorni di tempo per regolarizzarsi.

Strutture Ricettive: Nuovi Obblighi e Requisiti

Gli operatori turistico-ricettivi, sia alberghieri che extra alberghieri, dovranno presentare la domanda per il CIN tramite la piattaforma BDSR; il codice verrà assegnato dal Ministero del Turismo. Se la struttura è già in possesso del CIR, i suoi dati e la sua conformità saranno già accertati; in caso contrario, prima della concessione del codice, bisognerà inserire i dati catastali e dimostrare di essere in possesso dei requisiti di sicurezza necessari.

In particolare, tali requisiti, consistono in “dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge. Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell’art. 1, comma 595, L. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente”.

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Si attiveranno quindi i controlli e le verifiche a seguito dei quali verrà assegnato il Cin. Questo dovrà essere esposto all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento affittato o la struttura ricettiva in generale, ed utilizzato in ogni annuncio promozionale sia online che offline. L’obbligo riguarda proprietari, gestori, intermediari delle strutture e portali.

Affitti Brevi: le Sanzioni Previste

L’entità delle multe può variare in base alla violazione e raddoppiata in caso di reiterazione. I controlli sono affidati ad Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza. Il CIN - va precisato - non sostituirà i codici identificativi previsti dalle normative regionali o provinciali. Quindi, se una struttura è già obbligata a esporre un codice locale, dovrà comunque richiedere anche il CIN. Le case religiose di ospitalità non a scopo di lucro non devono richiedere il codice se offrono ospitalità gratuita. Le donazioni volontarie da parte degli ospiti non incidono sulla natura gratuita del servizio.

Requisiti di Sicurezza: Estintori e Rilevatori di Gas

Tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge. Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. Se l’unità immobiliare si sviluppa su un solo piano ed ha superficie inferiore ai 200 mq, è sufficiente installare un solo estintore. Il Ministero precisa che, se l’unità immobiliare si sviluppa su due o più piani, sarà necessario comunque installare un estintore per ogni piano, sebbene la superficie complessiva sia inferiore a 200 mq.

Chi è Soggetto all'Obbligo del CIN?

Come riferito dal Ministero, secondo la normativa sul CIN (D.L. n. 145 del 2023, art. 13-ter, comma 7), è soggetto all’obbligo solo chi concede in locazione unità immobiliari con contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, senza offrire servizi aggiuntivi.

Comunicazione alla Questura e Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)

Ancora, sempre nell'ottica di garantire la sicurezza, è prescritto l'obbligo di comunicare alla Questura i dati delle persone ospitate, che devono essere munite di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extra-UE è sufficiente il passaporto. Questa comunicazione va effettuata tramite il servizio online "alloggiati web" della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti o immediatamente, se il soggiorno è inferiore alle 24 ore. Per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione - prevista dall’art. 109 del T.U.L.P.S. e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter D.L. n. 145/2023 - viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione.

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Infine, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) deve essere presentata sia da chi concede in locazione più di quattro appartamenti (fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di quattro appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.

Definizione di Contratto di Locazione Breve

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Per i contratti di locazione breve stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, è prevista, da parte di tali soggetti, la trasmissione dei relativi dati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. I soggetti residenti in Italia devono trasmettere i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati.

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