Locazione Turistica Breve e Casa Vacanze: Quali Sono le Differenze?
Conosci la differenza tra Casa vacanze e Locazione turistica? Spesso i termini vengono confusi, tuttavia, nonostante alcuni tratti in comune, sono due attività diverse, e le differenze sono assai rilevanti. In questo articolo, vediamo qual è la differenza tra locazione breve e locazione turistica, cosa prevede la “nuova norma”, cioè la legge 5/12/2023, n. quindi, un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, della durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa è un contratto di locazione breve. Tra questi contratti rientrano anche quelli relativi alla locazione di case vacanze.
Locazione Turistica Breve
La locazione turistica breve è una formula che riguarda la concessione di immobili ammobiliati e destinati all’ospitalità turistica per brevi periodi. Si parla di Locazione turistica quando si affitta a fini turistici e per un breve periodo di tempo, senza fornire servizi alla persona. Consiste quindi nella messa a disposizione di un immobile per una durata non superiore a 30 giorni, dove gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono le pulizie finali e la biancheria ad ogni cambio d’ospite.
La normativa principale che disciplina le locazioni turistiche brevi è stata introdotta con il decreto legislativo n. 50 del 2017, noto come “Decreto Turismo”. Secondo questa normativa, le locazioni turistiche brevi sono escluse dagli adempimenti previsti per le attività ricettive tradizionali, come gli alberghi, gli affittacamere e i B&B. Questa formula è spesso scelta da privati che mettono a disposizione la propria abitazione per brevi periodi, sfruttando la flessibilità della normativa e la possibilità di avviare la LT senza dover imbastire una SCIA presso il comune di riferimento (Solitamente basta una comunicazione). Un privato cittadino può gestire fino a 4 LT, oltre questo limite deve aprire una partita iva in quanto si ritiene che l’attività sia di tipo professionale.
Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, questo comporta l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Il contratto di locazione turistica breve non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate se inferiore a 30 gg. Inoltre, il locatore deve comunicare invece all’Ufficio del Turismo competente ed alla Questura i dati e la presenza degli ospiti al pari di tutte le strutture ricettive.
Nella Locazione turistica o affitto breve l’obbligo di rilasciare la ricevuta sussiste solo se richiesta dall’ospite e in caso di pagamento non tracciato.
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Casa Vacanze
Le case vacanze sono strutture ricettive che offrono ospitalità in appartamenti, ville o altre tipologie di abitazioni completamente arredate e indipendenti. Una Casa vacanze può essere un appartamento, uno chalet, un bungalow, una casa singola, isolata o insieme ad altre case, il cui fine unico è l’affitto.
La normativa relativa alle case vacanze è anch’essa disciplinata dal “Decreto Turismo” del 2017. Tuttavia, la principale differenza rispetto alle locazioni turistiche brevi è che le case vacanze richiedono un’autorizzazione comunale per poter essere esercitate (SCIA). Il numero massimo di posti letto per le case vacanze è stabilito dalle normative regionali e comunali. La Casa Vacanze, a differenza della LT, può essere avvita in maniera professionale (con partita iva).
Può essere gestito in forma imprenditoriale diretta, nel caso i proprietari, siano essi imprenditori turistici, singoli o associati, o facenti parte di un consorzio o di una cooperativa turistica, gestiscono direttamente tre o più abitazioni. Oppure gestiti in forma indiretta, nel caso i proprietari diano in gestione le case o gli appartamenti a imprenditori singoli, associati, ad agenzie immobiliari, a intermediari immobiliari, o a società che operano nel settore turistico. Una Casa vacanze può comunque essere gestita anche in forma occasionale per affitto ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiori ai tre mesi consecutivi. Per la casa vacanza non è necessaria la stipula di un contratto, in quanto l’attività è simile a quella di altre strutture ricettive extra alberghiere come b&b, ostelli, ecc.
L’avvio di un’attività di una Casa vacanze (ma anche la sospensione, la cessazione definitiva o le eventuali modifiche) richiede l’obbligo di invio della SCIA al SUAP, lo Sportello Unico delle Attività Produttive, del Comune in cui è ubicata la struttura. Con la SCIA l’imprenditore o il titolare dichiara di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente. La trasmissione della segnalazione avviene con modalità telematiche tramite il sito messo a disposizione dal Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività di gestione della casa vacanze.
Bed and Breakfast (B&B)
Il bed and breakfast è una struttura ricettiva (serve SCIA) che offre la possibilità di pernottare e viene gestita da privati. La peculiarità di un B&B è che il numero di camere a disposizione degli ospiti è solitamente limitato dalle leggi regionali di riferimento.
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La normativa che disciplina i bed and breakfast è stata parzialmente modificata dal “Decreto Turismo” del 2017. Per aprire un B&B, è necessario ottenere l’autorizzazione del Comune di appartenenza. È richiesto anche l’obbligo di segnalazione di inizio attività (SCIA). I B&B devono rispettare determinati standard di qualità e sicurezza, e l’attività è soggetta a specifici obblighi fiscali e contabili. Anche i Bed and Breakfast possono essere gestiti con partita iva.
Normative Regionali e Obblighi
La normativa per le Case vacanze in Italia è dettata dalle leggi regionali, in accordo con la Legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo). Ad ogni modo, nonostante a livello generale faccia fede la legge nazionale, bisogna necessariamente adeguarsi alla normativa affitti brevi dettata dalla regione di appartenenza. Per tutti coloro che desiderano avviare una Casa vacanze in Toscana, bisogna attenersi alla Legge Regionale n. 86 del 20 dicembre 2016, con la quale è stato approvato il Testo unico sul sistema turistico regionale.
Considerazioni Finali
Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni. Affidarsi a un avvocato è un aiuto in più per operare a norma di legge e gestire eventuali inadempimenti. Possiamo aiutarvi nella redazione del contratto di locazione, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza su tutte le procedure necessarie.
Gli affitti brevi hanno sicuramente rivoluzionato l’industria del turismo, offrendo nuove opportunità per gli host e un’esperienza più autentica per i viaggiatori. Le normative italiane per gli affitti brevi mirano a trovare un equilibrio tra le esigenze dei proprietari, la salvaguardia delle comunità locali e la tutela dei diritti dei turisti.
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