Normativa sulla Locazione Turistica e Divani Letto in Italia

La gestione di "case e appartamenti per vacanze" è regolamentata ai sensi dell'art. 11 della legge regionale 16/04 e riguarda le locazioni a turisti per periodi non superiori a 5 mesi, includendo anche gli alloggi ammobiliati ad uso turistico, tipologia ricettiva individuata all'art. 12 della stessa legge regionale.

La locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico da parte di privati, proprietari o usufruttuari, è consentita fino a un massimo di tre alloggi. Oltre questo limite, è obbligatoria la gestione in forma imprenditoriale. È importante notare che gli alloggi gestiti o intermediati da agenzie immobiliari turistiche con contratti scritti non rientrano nel conteggio dei tre appartamenti.

Requisiti Dimensionali e Capacità Ricettiva

Uno dei principali ostacoli all'avvio di una Casa Vacanze o di un'attività imprenditoriale è rappresentato dalle dimensioni degli ambienti. Le leggi e i regolamenti regionali stabiliscono requisiti minimi per le strutture ricettive, come 14 metri quadri per la camera doppia. Tuttavia, esiste una diffusa errata convinzione che il numero di posti letto nelle Locazioni Turistiche (LT) non sia soggetto a limitazioni in relazione alle dimensioni degli ambienti.

In realtà, i regolamenti edilizi comunali prescrivono le stesse dimensioni minime per le civili abitazioni, incluse le LT: 9 mq per la camera singola e 14 mq per la doppia. Anche il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 stabilisce che la superficie abitabile non deve essere inferiore a 14 mq per i primi 4 abitanti e 10 mq per ciascuno dei successivi, con stanze da letto di almeno 9 mq per una persona e 14 mq per due persone.

In mancanza di una regolamentazione regionale o locale specifica, è fondamentale valutare che si tratta di immobili con destinazione d’uso di civile abitazione, e quindi anche i requisiti igienico-sanitari devono fare riferimento a questo utilizzo.

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Divani Letto e Letti Aggiunti

Fra le soluzioni salvaspazio per aumentare i posti letto, si trovano spesso brandine, poltrone letto e divani letto. Tuttavia, i regolamenti considerano come camere da letto solo le stanze con un letto fisso, una porta e quattro mura, ad eccezione dei monolocali. Un letto aggiunto su richiesta dell'ospite può essere inserito a discrezione del gestore, da installare nella camera doppia.

Classificazione e Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.)

I gestori di case e appartamenti per vacanze devono presentare una Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) presso ogni Comune in cui sono ubicati gli immobili da locare a fini turistici. Alla D.I.A. devono essere allegati diversi documenti, tra cui:

La planimetria con indicati i metri quadrati dell'appartamento e dei diversi vani, il numero dei posti letto e i bagni a disposizione degli ospiti.
I prezzi massimi praticati.
Informazioni sulla sicurezza e conformità degli impianti.

Le agenzie immobiliari di sola intermediazione devono presentare la D.I.A. allegando:

La planimetria con indicati i metri quadrati dell'appartamento e dei diversi vani, il numero dei posti letto e i bagni a disposizione degli ospiti.
Il prezzo della locazione come concordato con l'agenzia.
La dichiarazione da parte del sottoscrittore del contratto con l'agenzia immobiliare che l'immobile è conforme alle normative vigenti in materia urbanistica, sanitaria e di prevenzione incendi, e che è assicurata la fornitura di arredo e utensili in buono stato.

I proprietari o usufruttuari che locano gli appartamenti senza l'intermediazione di agenti immobiliari possono classificare volontariamente i propri alloggi a due o tre soli (seconda o terza categoria), ma non possono fornire servizi aggiuntivi. La classificazione si basa su una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti il possesso dei requisiti previsti dalle sezioni prima e terza della tabella di classificazione delle strutture extralberghiere "case e appartamenti per vacanze".

Il Comune può non accettare la richiesta di classificazione o revocarla in caso di problematiche relative ad aspetti sanitari e di sicurezza, applicando le sanzioni previste dalla legge regionale.

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Stato dei Locali e Manutenzione

Lo stato dei locali, dei mobili e dei materiali utilizzati deve essere mantenuto al medesimo livello esistente in sede di dichiarazione della classificazione. È obbligatorio dichiarare la mancanza o il venir meno di alcuni requisiti e richiedere l'abbassamento del livello di classificazione o un termine per l'adeguamento.

La classificazione di tali alloggi è effettuata sulla base dei requisiti previsti dalle sole sezioni prima e terza della tabella di classificazione delle strutture extralberghiere "case e appartamenti per vacanze", purché il dichiarante si renda disponibile al controllo da parte dell'amministrazione comunale dei requisiti che sotto la propria personale responsabilità lo stesso ha autocertificato, anche sulla base di un apposita regolamentazione comunale.

Sanzioni

Durissime sanzioni sono previste per le violazioni delle regole sui posti letto e sui letti aggiunti. Ad esempio, nel Lazio sono previste sanzioni da 500 a 2.000 euro per ogni posto letto in più rispetto a quanto dichiarato nella comunicazione di inizio attività, con raddoppio in caso di recidiva. Sanzioni analoghe sono presenti in quasi tutti gli ordinamenti regionali.

Le rettifiche alla capacità dichiarata nella SCIA o CIA comportano spesso la chiusura dell'attività.

Consigli Utili

Mai innamorarsi: valutare l'immobile in base al reddito potenziale.
Dotarsi di un tecnico competente per misurare l'immobile e verificarne le caratteristiche.
Diffidare dei prezzi stracciati, che spesso nascondono problemi.

È stato pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n. 49 del 20/06/2017, il nuovo Regolamento Regionale n. Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 (Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere”, in attuazione della Legge Regionale n.

Requisiti Minimi per la Classificazione (Esempio)

Ecco alcuni esempi di requisiti minimi per la classificazione, basati sul numero di "soli":

Classificazione	Superficie Minima
2 soli	9 mq
3 soli	10 mq
4 soli	12 mq

Data la complessità delle normative, è consigliabile consultare un professionista del settore per garantire la conformità e evitare sanzioni.

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