Prima Casa in Italia per Stranieri: Requisiti e Agevolazioni
Comprare una casa è un passo delicato nella vita di ciascun individuo e ciò nasce anche dalla volontà di incentivare il mercato immobiliare che, nel corso degli anni, ha spesso subito battute d’arresto dovute alla crisi del settore.
La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (c.d. prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra.
Il legislatore consente di usufruire anche di agevolazioni fiscali al ricorrere di specifici presupposti e requisiti. Cercare di risparmiare è l’obiettivo di ogni giovane che si accinge a compiere un passo così impegnativo. È un atto che richiede numerose spese di consulenza (qualora si ricorra ad un intermediario finanziario), pagamento di imposte, tasse e spese notarili.
Per gli stranieri, valgono le stesse regole viste in generale per lo straniero che compera una casa: se può acquistare la casa, può anche godere delle agevolazioni “prima casa”.
Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione (per saperne di più, vedere "Acquistare una casa"). Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.
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Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa.
In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 3% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero con il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 258,22).
Requisiti per l'Agevolazione Prima Casa
Per potere usufruire di queste agevolazioni è necessario che lo straniero rispetti gli stessi requisiti.
È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa.
Il primo problema che si pone è se uno straniero può acquistare una casa in Italia usufruendo delle agevolazioni prima casa.
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Le agevolazioni fiscali per lo straniero, così come per l’italiano, possono essere usufruite non solo per l’acquisto del diritto di piena proprietà per atto pubblico dal notaio, ma anche per l’acquisto del diritto di usufrutto, di uso o abitazione, o della sola nuda proprietà, così come anche degli immobili in corso di costruzione. Uno straniero per poter usufruire delle agevolazioni prima casa deve acquistare un preciso tipo di immobile. Non è possibile usufruire per tutte gli immobili delle agevolazioni fiscali.
Usufruendo delle agevolazioni prima casa lo straniero andrebbe incontro ad un risparmio sulle imposte da versare.
L’ordinamento italiano vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto di una abitazione principale (c.d. “prima casa”), a tal fine prevede imposte ridotte per chi la compra.
Condizione di Reciprocità
Il legislatore offre un’importante norma nel nostro ordinamento che stabilisce che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere.
Ciò vuol dire che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili che vengono riconosciuti al cittadino italiano, solo se a quest’ultimo è riconosciuto nello stato estero il medesimo diritto. Quando si parla di condizioni di reciprocità si intende una reciprocità tra Stati, che attiene al profilo patrimoniale (costituzioni di società, acquisto di immobili, vendita di immobili).
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In assenza di reciprocità è sufficiente che lo straniero abbia un regolare permesso di soggiorno in corso di validità che spesso viene rilasciato per motivi lavorativi.
Il Ministero degli Esteri chiarisce che “nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”.
Lo straniero, in presenza delle situazioni sopra riportate in via generale, può costituire una società in Italia, creare un'associazione, o compiere qualunque altra operazione connessa ad un ente.
In tutti i casi in cui è necessario compiere un atto giuridico senza potersi recare fisicamente nel luogo in cui va compiuto, si può ricorrere alla rappresentanza: viene formalizzato un documento - detto procura - che consente ad un'altra persona di compiere questi atti in nome del soggetto che attribuisce la rappresentanza.
Agevolazione Prima Casa: Riepilogo dei Requisiti
L’agevolazione “prima casa” spetta, al ricorrere dei suoi presupposti, indipendentemente dalla nazionalità del soggetto che la richiede. E così, lo straniero che compra in Italia la sua “prima casa” ha diritto a beneficiare dell’abbattimento delle imposte applicabili se (in estrema sintesi):
- si tratta dell’acquisto di una abitazione non di lusso;
- egli risiede (o vada a risiedere entro 18 mesi) oppure lavora nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto;
- in quel Comune egli non ha la titolarità di altra abitazione;
- in tutto il territorio nazionale egli non ha la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Quanto al cittadino italiano residente all’estero, la legge dispone che egli ha diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” qualora acquisti una abitazione in qualsiasi Comune del territorio nazionale e:
- non abbia in quel Comune la titolarità di altra abitazione;
- non abbia in tutto il territorio nazionale la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
In altri termini, non è necessario che egli (in quanto appunto residente all’estero) lavori, risieda o vada a risiedere entro 18 mesi nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato. Quanto infine alla qualità di “italiano residente all’estero”, non è necessario documentare tale condizione con un certificato di iscrizione all’Aire (l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) ma è sufficiente una autocertificazione dell’interessato (articolo 46 dpr 445/2000).
I cittadini italiani, a differenza dei cittadini stranieri, non hanno l’obbligo di risiedere nel Comune in cui è situata la casa acquistata, né devono trasferire la propria residenza nei termini di legge. È necessario che il cittadino italiano, prima del rogito notarile, fornisca al notaio l’iscrizione che ha effettuato all’ A.I.R.E. ossia all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero.
Novità introdotte dal D.L. 69/2023
Il decreto legge n. 69/2023 ha modificato la disciplina in tema di agevolazione "prima casa" in relazione al requisito della collazione dell'immobile acquistato con i benefici fiscali. Chiaramente, devono sussistere gli altri requisiti richiesti dal beneficio "prima casa" e, in particolare, i requisiti di cui alle lettere b) e c) della citata nota II-bis.
La modifica normativa si è resa necessaria al fine di uniformare la legislazione nazionale agli atti dell'Unione europea e alle decisioni della Corte di giustizia dell'Unione europea.
Tale normativa è stata giudicata discriminatoria in quanto poneva gli italiani in una posizione privilegiata rispetto a tutti gli altri cittadini dei paesi membri dell’UE, che, oltre agli altri requisiti, avrebbero dovuto rispettare anche quello della residenza. Per tale motivo, l’art. 2 del D.L. 13 giugno 2023 n.
In particolare, oggi, il requisito della residenza non deve essere rispettato dal contribuente, qualunque sia la sua cittadinanza, che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, purché lo stesso abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni o, per un arco temporale della medesima durata minima, vi abbia svolto la propria attività.
Altra fondamentale differenza rispetto alla precedente disciplina riguarda l’ubicazione dell’immobile agevolato. Non è più possibile che esso si trovi in qualunque luogo dello Stato italiano o nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro del contribuente, ma occorre che vi sia un legame più stretto tra l’acquirente e il territorio in cui si trova l’immobile abitativo.
Quanto al primo requisito soggettivo, nulla essendo mutato sotto il profilo lessicale, possono ritenersi ancora valide le conclusioni cui era giunta l’Amministrazione finanziaria nell’interpretazione della pregressa fattispecie agevolativa: in altre parole, il contribuente deve essere un lavoratore subordinato alle dipendenze di un soggetto non necessariamente munito della qualifica di imprenditore. E forse potrebbero mutuarsi gli orientamenti interpretativi espressi con riferimento ad analoghe fattispecie anche per il secondo requisito soggettivo richiesto dalla norma in commento.
Il Notaio è, per definizione, il professionista più vicino alla famiglia e all’impresa, e svolge il lavoro di “artigiano del diritto” che realizza compiutamente le volontà del cliente, creando soluzioni giuridiche tarate sul caso concreto e idonee ad evitare il più possibile litigi in futuro. L’acquisto di un immobile è subordinato al ricorrere dei presupposti sopra esposti: se il soggetto straniero rientra in una delle situazioni indicate, può procedere all’acquisto della casa senza particolari limitazioni.
La parte acquirente chiede di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 1, co. 1 e 3, della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n.