Affittare una Seconda Casa a Turisti: Requisiti e Normative in Italia

Una seconda casa da mettere a reddito, magari sfruttando gli affitti brevi, è un’idea che può rappresentare una fonte di guadagno considerevole. Per questo motivo molte persone cercano ogni giorno informazioni sulle regole per trasformare un immobile vuoto in una casa vacanza.

Normativa di Riferimento

La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità.

La normativa di riferimento include:

Art.4 D.L. 24 aprile 2017 n.50, convertito in legge 21 giugno 2017 n. 96
Codice civile
Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate
Art. 21 bis della L.R. 28 luglio 2017 n.16 introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n.23
Art 1, comma 595, 596, 597 L.178 del 30 dicembre 2020 "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023"
Art. 13-ter D.L. n. 145/2023, convertito nella L. n. (link BDSR Ministeriale). Accedere col proprio SPID o CIE.

Definizione di Locazione Turistica

La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa. Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n.

Requisiti Fondamentali per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale

Come dicevamo, la locazione turistica si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questa tipologia, quindi, rappresenta una soluzione ideale per chi possiede fino a tre immobili e desidera affittarli per brevi periodi senza dover gestire un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA. Tale beneficio è concesso esclusivamente a coloro che gestiscono un massimo di tre case vacanze.
Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.

Aspetti Fiscali

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.

Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche.

Adempimenti Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Esistono, tuttavia, degli obblighi generali da osservare in ambito di affitti turistici. Il primo punto è inerente alla verifica delle condizioni dell’appartamento il quale deve rispettare scrupolosamente i requisiti relativi alla sicurezza, all’igiene e al comfort. Hai l’obbligo, inoltre, di accertarti di non violare gli eventuali regolamenti condominiali vigenti e di rispettare le limitazioni imposte a livello urbanistico.

Registrazione al Comune: il primo passo consiste nel dichiarare al Comune in cui si trova l’immobile l’intenzione di avviare l’attività di locazione turistica. La registrazione solitamente avviene online e si completa con la ricezione di un codice di protocollo da parte dell’ente.
Registrazione al sito della Regione: per svolgere l’attività di affitto turistico è necessario ottenere il CIR, ovvero il Codice Identificativo di Riconoscimento, il quale viene rilasciato dalla Regione in cui è ubicato l’immobile. Per entrare in possesso del suddetto codice è sufficiente completare una procedura online che varia da ente a ente. Dopo aver ricevuto il CIR puoi avviare l’attività e registrare l’immobile sui siti che si occupano della promozione degli appartamenti in affitto per fini turistici, come ad esempio Holidu.
Registrazione presso la Questura: l’ultimo passaggio prevede la comunicazione alla questura della volontà di affittare l’immobile per fini turistici. A seguito della comunicazione, l’immobile verrà accreditato come struttura ricettiva.

Non va effettuata alcuna registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, per cui non in quanto host non si è soggetti al pagamento dell’imposta di bollo. Si raccomanda, tuttavia, di stipulare correttamente l’accordo, così da tutelare i diritti di entrambe le parti.

In questo caso, infatti, c’è un regolamento da rispettare il quale, al suo interno, potrebbe contenere limitazioni o comportamenti a cui attenersi. Alcuni regolamenti condominiali, particolarmente rigorosi, possono stabilire restrizioni sull’utilizzo delle abitazioni, arrivando a vietare alcune attività come negozi e affittacamere. Ogni condomino ha le sue regole ed è fondamentale controllare quali attività sono vietate nello specifico: ad esempio, se un regolamento vieta attività ricettive o incompatibili con la destinazione abitativa, le case vacanza sono incluse nel divieto?

In genere chi desidera trasformare un’abitazione privata in condominio in una casa vacanza può farlo senza particolari problemi. Vuol dire che non sono necessari permessi o autorizzazioni da parte dell’assemblea dei condomini. Quindi, a patto che non sia espressamente vietato, nessuna norma vieta al proprietario di casa di aprire un B&B per affitti brevi, purché questa attività non arrechi un danno agli altri condomini. No, qualora il regolamento non contenga un divieto espresso, i proprietari degli immobili possono trasformare l’abitazione in una casa vacanza senza chiedere il permesso all’assemblea.

Un dubbio frequente riguarda la possibilità per i condomini di vietare in assoluto la presenza di case vacanze. Soltanto i regolamenti di condominio di natura contrattuale possono contenere, oltre alle norme sull’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, vincoli sulle destinazioni delle proprietà esclusive.

Servizi Accessori e Categorie Catastali

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Una delle caratteristiche principali degli affitti turistici è quella inerente ai servizi offerti al locatario, i quali non possono essere diversi dalle pulizie finali e dalla fornitura del kit di biancheria.

Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

Pagamenti

Il pagamento dell’affitto può avvenire in contanti solo fino alla soglia massima di 5000 euro: nel caso di importi superiori hai l’obbligo di utilizzare sistemi di pagamento tracciabili, come ad esempio bonifici, carte di credito e assegni.

Limiti e Regolamenti Locali

I Comuni e le Regioni possono applicare delle specifiche norme circa il numero massimo di giorni in cui l’immobile può essere affittato oppure stabilire specifici periodi in cui sono consentiti gli affitti turistici, per cui l’attività non può essere esercitata durante l’intero corso dell’anno.

IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.

Tali normative e procedure variano a seconda della località, per cui prima di avviare l’attività è bene che informarsi bene contattando gli enti territoriali della zona in cui si trova l’immobile che intendi affittare.

Locazione Turistica: Imprenditoriale vs Non Imprenditoriale

In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. La differenza principale risiede nella necessità di possedere una partita IVA e nell'offerta di servizi aggiuntivi. Mentre la locazione turistica è caratterizzata dalla sua natura occasionale e dalla mancanza di servizi extra al di fuori delle pulizie finali e del cambio biancheria, le case vacanze (così come i bed&breakfast, hotel o affittacamere) possono prevedere una vasta gamma di servizi simili a quelli alberghieri, richiedendo così una gestione più complessa e l'apertura di una partita IVA.

La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune.È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.

Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi.

In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.

La locazione turistica si impone come il metodo più conveniente se desideri gestire fino a un massimo di tre appartamenti. Si tratta di un contratto di affitto temporaneo di un immobile a uso abitativo, il quale può avere una durata massima di trenta giorni. L’accordo viene stipulato tra il proprietario dell’immobile e il turista in cambio di un corrispettivo in denaro.

Case Vacanze vs. Affitti Turistici

Le case vacanze sono delle strutture ricettive extra-alberghiere, che si differenziano dagli affitti turistici per i servizi offerti agli ospiti. Oltre a mettere a disposizione l’immobile, infatti, i gestori delle case vacanze possono fornire vari servizi, tra cui il cambio giornaliero della biancheria, la prenotazione di escursioni e il noleggio di autovetture.

Per quanto riguarda la durata massima del contratto di affitto, è possibile superare il limite dei 30 giorni: in tal caso il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate con relativo pagamento delle imposte di bollo. In qualità di gestore puoi stabilire se avviare l’attività in forma imprenditoriale oppure occasionale. Bisogna aprire una partita IVA, tuttavia, solo se scegli di operare a livello imprenditoriale o qualora tu intenda gestire un minimo di quattro appartamenti.

A prescindere che si tratti di un affitto turistico o di una casa vacanze, va stipulato un contratto di affitto. All’ospite può essere consegnata una ricevuta qualora non si tratti di attività svolta in modo professionale. Se operi con partita IVA, invece, hai l’obbligo di rilasciare una fattura nel caso in cui il cliente sia un’azienda o un libero professionista.

Domande Frequenti

Come funziona la locazione turistica non imprenditoriale? La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni.
Quali sono le normative fiscali per le case vacanze? Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Cosa significa l’occasionalità in termini di locazione turistica non imprenditoriale? L’occasionalità si riferisce al carattere saltuario e non continuativo dell’attività di locazione.
Qual è il limite del numero di appartamenti che si possono affittare? A livello nazionale non esiste un limite al numero di appartamenti che possono essere locati con questa modalità.
È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi? Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.
Quali sono le leggi regionali riferite alla Riforma della legislazione nazionale del turismo? Le leggi regionali che fanno riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo sono numerose e specifiche per ogni regione.
Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica? In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

La locazione turistica non imprenditoriale si presenta come una soluzione vincente per i proprietari che ambiscono a monetizzare le proprie case vacanze in modo semplice e nel pieno rispetto della legge. Immagina di trasformare il tuo immobile in una fonte di reddito extra, senza l’onere di avviare una complessa attività imprenditoriale. Tuttavia, è cruciale essere consapevoli che questa opportunità, seppur vantaggiosa, richiede una conoscenza approfondita delle normative che la regolano. Come in ogni ambito, la chiave del successo risiede nell’informazione. Questa guida dettagliata ha lo scopo di fornirti tutte le informazioni essenziali per intraprendere questo percorso con consapevolezza e sicurezza.

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