Affitti Turistici e Cedolare Secca: Una Guida Dettagliata

La gestione fiscale degli affitti brevi è uno degli aspetti più complessi per i proprietari di case vacanze. Chi dispone di una seconda proprietà, specialmente in una zona ambita come il centro di Roma, può ottenere guadagni significativi affittando l’immobile per periodi brevi ai turisti stranieri. Se fino a non troppo tempo fa sembrava difficile fare chiarezza sull’argomento, ora la situazione sembra essere decisamente più chiara.

Cos'è la Locazione Turistica Non Imprenditoriale?

La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità. Come in ogni ambito, la chiave del successo risiede nell’informazione. Questa guida dettagliata ha lo scopo di fornirti tutte le informazioni essenziali per intraprendere questo percorso con consapevolezza e sicurezza.

La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa.

Riferimenti Legislativi

Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n. 431/1998 regola le locazioni abitative, fornendo un quadro normativo di riferimento.

Caratteristiche Principali della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.

Aspetti Fiscali e Contabili

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.

Novità dalla Legge di Bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024, n. 213/2023, ha introdotto importanti modifiche fiscali per gli affitti brevi. Dall’1 gennaio 2024 l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi è aumentata passando dal 21% al 26%. L’aliquota del 26% si applica, invece, sugli altri immobili affittati oltre al primo. È importante sottolineare che, nel caso in cui un proprietario adibisca più di quattro appartamenti a case vacanza, l’attività viene considerata imprenditoriale.

Il pagamento della cedolare secca è soggetto alle stesse scadenze e modalità dell’IRPEF, prevedendo sia il saldo che l’acconto. La tassazione sugli affitti brevi ad uso turistico cambia in base al numero di immobili che si gestiscono.

Adempimenti Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare:

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori e Categorie Catastali

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

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Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.

Nuove Disposizioni e Codice Identificativo Nazionale (CIN)

A partire da settembre 2024, con l’avvio della piattaforma nazionale del Turismo, entrerà in vigore il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni brevi. Questo codice sarà necessario per pubblicizzare le strutture su tutti i canali, sia fisici che digitali. Per ottenere il CIN, le unità immobiliari devono soddisfare i requisiti di sicurezza stabiliti dalle norme nazionali e regionali. Con l’introduzione del CIN e la piattaforma nazionale, ci si aspetta un controllo più serrato sulle attività di locazione breve.

È l’art. 13-quater, D.L. 34/2019 (c.d. Decreto Crescita) a prevedere che, a partire dal 2025, i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi (sono interessati da un nuovo adempimento, vale a dire l’obbligo di dotarsi del Codice identificativo nazionale (Cin), in chiave antifrode.

Requisiti per il CIN

Le unità immobiliari devono soddisfare i requisiti di sicurezza stabiliti dalle norme nazionali e regionali.

Cos’è il CIN e perché è importante? Il CIN è il Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dal settembre 2024 per pubblicizzare gli immobili destinati alle locazioni brevi.

La Cedolare Secca: Un Regime Fiscale Opzionale

La cedolare secca rappresenta un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sui redditi derivanti da locazioni brevi.

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Aliquota ridotta al 21%: Applicabile se si affitta una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta.

I locatori devono decidere se optare per la cedolare secca al momento della dichiarazione dei redditi o quando decidono di registrare il contratto.

Chi Può Optare per la Cedolare Secca?

Possono optare per il regime della cedolare secca:

Persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale su immobili a uso abitativo.
Coloro che abbiano optato per il regime della cedolare secca per:
- Contratti di locazione a uso abitativo.
- Affitti brevi e locazioni turistiche, incluse quelle gestite tramite portali (es. Airbnb).

Come funziona la cedolare secca per le locazioni brevi?

Modalità di Versamento della Cedolare Secca

Sezione: “Erario”
Codice tributo: 1840 e/o 1842
Rateazione 01/01 (se a rate 01/07-02/07, ecc)
Anno di riferimento:
- 2024 per il saldo (cod. 1842);
- 2025 per l’acconto (cod. 1840).

Obblighi dei Portali Digitali

La Certificazione Unica (CU) rilasciata dai portali digitali (es. Airbnb) è fondamentale. I portali che:

Intervengono nel pagamento dei canoni (es. Airbnb).
Devono rilasciare la Certificazione Unica per i compensi corrisposti ai locatori persone fisiche, se non agiscono come sostituti d’imposta (cioè non applicano la ritenuta del 21% prevista dall’art. 4, D.L. 50/2017).

Poiché si tratta di redditi non assoggettati a ritenuta e non derivanti da attività professionale, vanno indicati come redditi diversi (art. 67, co. 1, lett. i, TUIR). Deve essere consegnata al locatore entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono stati incassati i canoni (es. entro il 16 marzo 2025 per i redditi 2024).

Cosa Fare se si Riceve una CU dai Portali

Chi riceve una CU da parte dei portali (es. Airbnb) deve:

Dichiarare autonomamente i redditi indicati nella CU nella propria dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF);
Calcolare per proprio conto:
- l’imposta dovuta (cedolare secca o IRPEF ordinaria),
- gli acconti per l’anno successivo (2025), se dovuti;
Versare l’imposta dovuta.

Come Dichiarare Correttamente i Redditi da Affitti Brevi

Verifica che la casa sia effettivamente “seconda casa” (no residenza).
Controlla la CU rilasciata dalla OTA.
In dichiarazione dei redditi, dichiara tutto il reddito, indica la ritenuta del 21%, e versa il 5% residuo.

Affitti Brevi: Opportunità e Rischi

Gestire un immobile per affitti brevi richiede attenzione non solo agli aspetti fiscali, ma anche a quelli operativi, come la pulizia e la gestione delle prenotazioni. Gli affitti brevi possono rappresentare un’opportunità redditizia per i proprietari di immobili, ma comportano anche rischi e costi aggiuntivi. Oltre al pagamento delle imposte, come l’IMU e la tassa rifiuti, i locatori devono tenere conto delle spese di gestione delle utenze e delle commissioni alle piattaforme di intermediazione.

Gli affitti brevi possono rappresentare un’opportunità redditizia per i proprietari di immobili, ma comportano anche rischi e costi aggiuntivi.

Esempio Pratico

Scenario: Un proprietario di una casa al mare decide di affittarla ai turisti durante l’estate. Applicazione: Il proprietario può optare per la cedolare secca con un’aliquota del 26% sui redditi derivanti da queste locazioni.

Regolamentazione del Mercato degli Affitti Brevi nel 2025

Nel 2025, il mercato degli affitti brevi è diventato più complesso a causa di nuove normative, obblighi fiscali più rigidi e regolamenti locali che limitano l’uso indiscriminato delle locazioni brevi, specialmente nelle grandi città come Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino. Gli affitti brevi turistici sono quelli destinati a viaggiatori occasionali, turisti e persone che soggiornano in una città per motivi ricreativi. Questa tipologia è particolarmente richiesta in città universitarie come Bologna, Milano e Torino, o in hub economici e industriali dove aziende e professionisti necessitano di soluzioni abitative temporanee.

Il mercato degli affitti brevi nel 2025 è sempre più regolamentato, con nuove norme fiscali e amministrative che i proprietari devono rispettare per operare in regola.

Gestire locazioni brevi può essere un’opportunità economica vantaggiosa, ma è essenziale conoscere e rispettare le normative vigenti per evitare sanzioni. Con l’introduzione del CIN e le nuove regole fiscali del 2024, la trasparenza e il rispetto delle norme sono diventati ancora più cruciali.

Tabella Riepilogativa Aliquote Cedolare Secca

Anno	Numero di Immobili	Aliquota Cedolare Secca
Fino al 31 Dicembre 2023	Qualsiasi	21%
Dal 1 Gennaio 2024	Primo immobile	21%
Dal 1 Gennaio 2024	Dal secondo immobile in poi	26%

Riferimenti Legislativi Utili

DPR n. 917/1986 - Testo Unico delle Imposte sui Redditi: Regola la tassazione dei redditi in Italia, incluso il trattamento dei redditi derivanti da locazioni brevi.
Decreto Legislativo n. 23/2011 - Cedolare Secca sugli Affitti: Regola l’applicazione della cedolare secca sugli affitti, inclusi i contratti di locazione breve.
Decreto Legge n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
Legge n. 197/2022 - Limite massimo di appartamenti per la cedolare secca: Stabilisce il limite massimo di quattro appartamenti per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni brevi.

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