Affitto Turistico Non Imprenditoriale: Requisiti e Normative
La locazione turistica non imprenditoriale è una delle modalità di gestione di una struttura turistica, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori. La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale.
Normativa di Riferimento
È essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità. Ecco alcune delle normative di riferimento:
- Art.4 D.L. 24 aprile 2017 n.50, convertito in legge 21 giugno 2017 n. 96
- Codice civile
- Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate
- Art. 21 bis della L.R. 28 luglio 2017 n.16 introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n.23
- Art 1, comma 595, 596, 597 L.178 del 30 dicembre 2020 "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023"
- Art. 13-ter D.L. n. 145/2023, convertito nella L. n.
Cos'è la Locazione Turistica Non Imprenditoriale?
La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa. Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche.
Requisiti Fondamentali
Per poter operare come locazione turistica non imprenditoriale, è necessario rispettare alcuni requisiti fondamentali:
- Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
- Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
- Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.
Adempimenti Fiscali e Contabili
Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.
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Adempimenti Burocratici
Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare:
- Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
- Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.
Servizi Accessori
Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.
Categoria Catastale dell'Immobile
Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.
Confronto tra Locazione Turistica Imprenditoriale e Non Imprenditoriale
In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due.
La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.
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Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi.
Consigli Utili
Se hai mai considerato l’idea di mettere a reddito un tuo immobile attraverso l’affitto breve, potrebbe interessarti scoprire come aprire una casa vacanze non imprenditoriale. Ecco alcuni suggerimenti:
- Prepara un annuncio accattivante per le piattaforme di intermediazione, con fotografie di qualità, descrizione precisa dell’alloggio e dei servizi proposti.
- La pulizia è fondamentale per garantire un ambiente accogliente.
La tua attività include poi l’accoglienza degli ospiti, con check-in e check-out e la comunicazione durante il soggiorno. Un altro dei passaggi più delicati della locazione turistica è la corretta definizione dei prezzi e delle tariffe rispetto alla concorrenza e al livello di richiesta nei vari momenti dell’anno.
Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui:
- La possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale.
- La flessibilità nella gestione dell’immobile.
- La possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.
Tabella Riassuntiva
| Caratteristica | Locazione Turistica Non Imprenditoriale |
|---|---|
| Necessità di Partita IVA | No |
| Numero massimo di immobili | Fino a 4 (a livello nazionale) |
| Durata massima del contratto | 30 giorni |
| Servizi offerti | Pulizia finale, Wi-Fi (no servizi alberghieri) |
| Obblighi | Comunicazione ospiti, registrazione su portali regionali |
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