Affitti Turistici a Roma: Normativa e Regolamentazione

La questione degli affitti brevi e del loro impatto sul centro storico di Roma rappresenta un tema centrale nel dibattito urbanistico e sociale della città, soprattutto in vista del Giubileo del 2025. Tuttavia, l’incremento di queste attività ha contribuito a trasformare il tessuto sociale e culturale del centro storico. Con una previsione di 35 milioni di pellegrini per il Giubileo del 2025, Roma dovrà necessariamente bilanciare l’offerta turistica con la tutela dei quartieri storici.

Normativa e Adeguamenti Recenti

La normativa riguardante gli affitti brevi nella città di Roma ha subito rilevanti aggiustamenti attraverso il Decreto Anticipi: ora si impongono ai proprietari oneri maggiori in termini di sicurezza e tassazione, obbligandoli ad installare estintori e sensori per gas e monossido di carbonio, al fine di tutelare gli inquilini da potenziali pericoli.

Le conseguenze per la non osservanza di tali norme si manifestano attraverso sanzioni economiche che possono ammontare fino a 8.000 euro, sanzioni che colpiscono principalmente chi omette l’installazione dei necessari dispositivi di sicurezza o non provvede al Codice identificativo nazionale (CIN) sui propri annunci e sull’esterno delle strutture. All’interno del contesto romano, chi decide di immergersi nel settore degli affitti brevi deve aderire rigorosamente alla normativa vigente, che prevede anche la comunicazione dei propri ospiti e altre informazioni all’Agenzia delle Entrate: un’operazione che garantisce la trasparenza fiscale e tutela la privacy degli ospiti.

Riguardo alla fiscalità, i gestori devono ora calcolare l’incidenza dell’aumento della cedolare secca, passata dal 21% al 26% per chi offre più di un immobile in locazione breve turistica, un cambiamento che sottolinea l’importanza di una precisa pianificazione finanziaria. Inoltre, è fondamentale seguire le direttive legali e prendere atto delle regole condominiali che possono imporre limitazioni ulteriori, limitando certe pratiche di locazione.

Politiche Urbane e Regolamenti

A livello di politiche urbane, i regolamenti sugli affitti brevi a Roma sono stati attentamente rivisitati per prevenire che lo sviluppo del settore possa erodere la qualità della vita cittadina. Nel contesto della gestione affitti brevi Roma, risulta imperativo osservare scrupolosamente le normative vigenti per prevenire contravvenzioni e ottimizzare sia l’efficienza operativa che la redditività; la registrazione accurata di ogni contratto, la manutenzione puntale degli immobili, e la conformità degli annunci alle norme attuali, quali l’indicazione precisa del CIN, rappresentano passaggi fondamentali per i gestori.

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Le restrizioni affitti brevi a Roma mirano a bilanciare i vantaggi economici generati da questa tipologia di locazione con la salvaguardia degli interessi dei residenti a lungo termine: un compito non da poco, considerando le frequenti modifiche legislative. Mantenersi informati e aggiornati sulle normative affitti brevi è cruciale per i proprietari e i gestori di immobili, affinché possano manovrare con destrezza tra le sfide del mercato immobiliare romano.

Iniziative di Altri Comuni Italiani

I sindaci di molti comuni italiani chiedono più potere per limitare gli affitti brevi, soprattutto nei centri città. È il caso di Firenze, che dopo il recente blocco degli affitti brevi, ha visto rigettare i primi ricorsi presentati dai gestori, a favore del nuovo regolamento comunale. È importante capire come si stanno muovendo i diversi comuni, poiché questi potrebbero fare da "apripista" ad altre città che vorrebbero attuare dei provvedimenti simili.

A Venezia, la giunta comunale ha recentemente adottato un nuovo regolamento sugli affitti brevi per equilibrare l'afflusso turistico con la qualità della vita dei residenti. Per effetto delle nuove disposizioni, il regolamento comunale permette ai proprietari di affittare per un massimo di 120 giorni all'anno senza vincoli aggiuntivi, limitando così l'impatto sul mercato residenziale. Il Comune di Venezia ha inoltre introdotto una moratoria sulle nuove locazioni turistiche nel centro storico, valida fino al 31 dicembre 2026.

Proposte di Regolamentazione Urbanistica

La necessità urgente di regolamentare e introdurre limitazioni agli affitti brevi, ovvero alla locazione turistica di alloggi ad uso abitativo, al fine di favorire la residenzialità, è ormai riconosciuta da molti. Presentiamo qui una proposta di regolamentazione urbanistica degli affitti brevi, coerente con la proposta del Gruppo Romano per la Regolamentazione degli Affitti Brevi, successivamente discussa in un incontro sul tema organizzato il 19 Aprile 2024 dalla Commissione Politiche Abitative e Patrimonio di Roma Capitale, e poi rielaborata all’interno delle Osservazioni del Municipio I del 2 maggio 2024 sulla modifica in corso delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore di Roma.

L’idea che è emersa successivamente è, in particolare l’introduzione - in sede di discussione e approvazione delle modifiche delle NTA da parte dell’Assemblea capitolina, prevista a breve - di una sub-articolazione della categoria funzionale residenziale per distinguere i casi nei quali le unità immobiliari sono effettivamente ad uso abitativo dai casi in cui l’uso è prevalentemente o esclusivamente ricettivo. Le NTA vigenti (Delibera del Consiglio Comunale 18/2008), all’interno delle destinazioni d’uso ‘abitative’ (lettere A), prevedono ad ora esclusivamente le sub-categorie ‘abitazioni singole’ e ‘abitazioni collettive’ (studentati, convitti, conventi, ecc.).

Nell’ambito della categoria funzionale D, ‘turistico-ricettiva’, è prevista la sub-categoria ‘strutture ricettive extra-alberghiere’, ma in essa non ricadono attività quali i Bed & Breakfast, gli affittacamere o gli alloggi ad uso turistico, anche perché le norme regionali prevedono esplicitamente che tali attività non comportino cambio di destinazione d’uso. L’Art. Altri Comuni in Italia hanno d’altronde intrapreso la stessa strada.

Sub-Articolazioni Proposte per le Destinazioni d'Uso Abitative

La proposta qui presentata è, come detto, da un lato coerente ma d’altro lato diversa da quelle summenzionate. L’idea è, in particole, prevedere due specifiche sub-articolazioni all’interno delle destinazioni d’uso ‘abitative’ di cui all’art.6 delle NTA.

Una prima sub-categoria (A3) comprenderebbe le ‘abitazioni ad uso misto abitativo-turistico’, ovvero parzialmente o occasionalmente utilizzate a scopo turistico ricettivo in forma non imprenditoriale. Sarebbero inclusi in tale sub-categoria i Bed and Breakfast (Art. 9 R.R. 8/2015) e gli Alloggi per uso turistico (Art. 12 bis R.R. 8/2015) nei soli casi in cui soltanto parte dell’abitazione è utilizzata a scopo turistico ricettivo. In tali casi le unità immobiliari mantengono una loro funzione abitativa.
La seconda sub-categoria (A4) comprenderebbe le ‘abitazioni a uso turistico’, ovvero interamente e non occasionalmente utilizzate a scopo turistico ricettivo. Sarebbero quindi inclusi: le Guest house o Affittacamere, per i quali è prevista esclusivamente la gestione in forma imprenditoriale (art. 4 R.R. 8/2015); le Case e appartamenti per vacanze gestiti in forma imprenditoriale o non imprenditoriale (art. 7 R.R. 8/2015); gli Alloggi per uso turistico nei casi in cui l’intera abitazione è utilizzata a scopo turistico ricettivo e per i quali le norme regionali prevedono che tale uso debba comunque essere “occasionale, non organizzato e non imprenditoriale” (art. 12 bis R.R.

Strumenti Urbanistici e Regolamenti Comunali

È possibile operare in tal senso in assenza di esplicite norme che consentano ai Comuni di farlo? La risposta è si. A livello nazionale, l’art. 23-ter comma 3 del Testo Unico sull’Edilizia prevede infatti che “il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali”.

Il regolamento comunale, d’altro lato, agirebbe del tutto in coerenza con quanto già disposto, a livello regionale, dall’art. 4 della L.R. Il regolamento comunale sarebbe inoltre del tutto coerente con i Regolamenti Regionali sulle attività ricettive. Tali regolamenti prevedono da un lato, come detto, che l’utilizzo turistico ricettivo di appartamenti residenziali “non comporti cambio di destinazione d’uso” (escludendo quindi - a norma regionale invariata - che tali utilizzi possano prefigurare una destinazione d’uso a funzioni turistico-ricettive, la quale sarebbe invece auspicabile per lo meno nei casi in cui tali utilizzi prefigurino un utilizzo esclusivamente ricettivo).

Limitare l’intervento al solo centro storico o peggio a specifiche zone all’interno di esso non avrebbe infatti alcuna efficacia in zone limitrofe dove il fenomeno è già notevolmente diffuso e impattante, e rischierebbe perfino di disperdere il problema altrove. Il rischio, in altre parole, è congelare il centro così com’è, turistificando il resto della città.

Il regolamento dovrebbe poi disciplinare la distinzione tra attività occasionale e non, dal momento che, come detto, l’art 12 bis del R.R. 8/2015 dispone che l’affitto come alloggio ad uso turistico debba essere in ogni caso “occasionale”. Tale distinzione potrà anche basarsi sulla definizione di un tetto annuale di giornate per l’affitto ai turisti, sufficientemente stringente per consentire una effettiva utilizzazione a scopo abitativo.

Sempre al fine di favorire la residenzialità, il regolamento potrà stabilire che non è in alcun modo precluso l’utilizzo a fini esclusivamente abitativi delle unità immobiliari classificate come a utilizzo misto abitativo-turistico (A3) o a utilizzo turistico (A4). La disciplina avrebbe invece piena applicazione nei confronti dei cosiddetti ‘abusivi’, ovvero coloro che non ottemperano agli obblighi summenzionati, facilitando peraltro le relative verifiche.

Al fine di evitare che l’introduzione della nuova disciplina si associ alla persistenza o alla crescita di un’offerta ‘abusiva’, irregolare o illegittima, il regolamento dovrebbe disciplinare anche i relativi controlli e le verifiche, anche tramite un incremento delle risorse ad essi destinati. È cruciale, in particolare, l’introduzione di un adeguato sistema di monitoraggio delle piattaforme online di prenotazione, anche tramite accordi con tali piattaforme per consentire, come avviene in molte altre città estere, la condivisione delle informazioni rilevanti e/o il blocco automatico degli annunci ‘irregolari’.

Quanto sopra è soltanto una proposta, che dovrà essere discussa con tutti i soggetti rilevanti e sottoposta ad attente valutazioni di ordine tecnico e giuridico, soprattutto in sede di emanazione del regolamento comunale. Ci si muove, d’altronde, su un terreno in Italia ancora praticamente inesplorato.

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