Alloggi Privati Locati per Fini Turistici: Normativa e Adempimenti
In questa sezione sono disponibili le FAQ (Frequently asked question) relative alla Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale ai sensi dell’art. 13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla L. 15 dicembre 2023, n. Si precisa che l’ambito oggettivo della disciplina sopra citata è stato definito dal decreto del Ministro del turismo 6 giugno 2024 prot. 16726/24 (c.d.
La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa. Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n.
Caratteristiche della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
- Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
- Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
- Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.
Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.
IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.
Adempimenti Burocratici
Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.
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- Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
- Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.
Servizi Accessori e Categorie Catastali
Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.
Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.
Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.
Domande Frequenti (FAQ)
- Come funziona la locazione turistica non imprenditoriale?
La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni.
- Quali sono le normative fiscali per le case vacanze?
Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
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- Cosa significa l’occasionalità in termini di locazione turistica non imprenditoriale?
L’occasionalità si riferisce al carattere saltuario e non continuativo dell’attività di locazione.
- Qual è il limite del numero di appartamenti che si possono affittare?
A livello nazionale non esiste un limite al numero di appartamenti che possono essere locati con questa modalità.
- È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi?
Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.
- Quali sono le leggi regionali riferite alla Riforma della legislazione nazionale del turismo?
Le leggi regionali che fanno riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo sono numerose e specifiche per ogni regione.
- Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica?
In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.
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Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Obbligo di Richiesta del CIN
L’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni. Quindi, se sei soggetto all’obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale, dovrai richiedere anche il CIN e sarai tenuto a esporre entrambi i codici.
Se l’attività di ospitalità è svolta a titolo meramente gratuito, l’obbligo di possedere ed esporre il CIN non sussiste. Resta fermo che il rigoroso accertamento in merito allo svolgimento dell’attività a titolo meramente gratuito debba essere condotto sulla base delle circostanze del caso concreto.
Anche nei casi in cui la categoria di Agriturismo non sia contemplata all’interno delle normative regionali in materia di turismo, è necessario richiedere il CIN. Ciò al fine di consentire la piena esplicazione della finalità della disciplina introdotta dal citato Decreto Legge n.
Il termine a partire dal quale è invalso l’obbligo del possesso del CIN è il 1° gennaio 2025. Pertanto, per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2024 tramite il modello 730/2025, non è obbligatorio inserire il CIN per le locazioni brevi. Sarà, tuttavia, necessario indicare la terna catastale.
Come Richiedere il CIN
Puoi richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.
Se una volta effettuato l’accesso non trovi la tua struttura tra quelle associate al tuo codice fiscale, assicurati di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali. Ad esempio, se nel territorio dove eserciti l’attività è previsto il codice identificativo regionale/provinciale per la tua tipologia di struttura, devi esserne in possesso prima di richiedere il CIN.
Durante la fase di verifica, che ha una durata di 30 giorni a partire dalla data della segnalazione di “struttura mancante”, è esclusa l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 13-ter, comma 9, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n.
Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”).
Tempistiche per la Richiesta del CIN
Per richiedere il CIN hai 30 giorni di tempo dalla data di attribuzione del codice identificativo regionale o provinciale.
Per richiedere il codice nazionale hai 10 giorni di tempo a partire dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento di attribuzione del codice previsto dalla normativa regionale/provinciale.
Obblighi di Esposizione e Comunicazione del CIN
Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
Considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni, si ritiene possibile adempiere all’obbligo di esposizione anche mediante modalità alternative all’affissione di un cartello, purché sia assicurata idonea evidenza del CIN al pubblico e purché siano rispettati gli obblighi previsti dalle normative regionali e provinciali di settore e dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.
Modifica e Cancellazione del CIN
È possibile effettuare la modifica in autonomia delle informazioni riportate nella banca dati dopo l’ottenimento del CIN, accedendo alla BDSR, tramite la funzione “Modifica dati struttura”.
Nei casi in cui sia necessario modificare le informazioni inerenti alla classificazione nazionale, al Comune o alla Provincia, che hanno un impatto sul formato del CIN, il codice precedentemente ottenuto deve essere annullato. Dovrai rivolgere la richiesta di modifica alla Regione/Provincia Autonoma territorialmente competente, che ne darà notizia al Ministero del Turismo.
In caso di cessazione della struttura ricettiva o dell’attività di locazione breve o turistica, non è necessario darne comunicazione al Ministero del Turismo né è possibile richiedere direttamente al Ministero o all’assistenza BDSR la cancellazione della struttura e l’annullamento del relativo CIN. Al contrario, è necessario comunicare formalmente la chiusura dell’attività agli uffici territorialmente competenti. In tal modo, tramite la Regione o Provincia Autonoma, l’informazione della cessazione della struttura sarà trasmessa alla BDSR. A quel punto, non potrai più utilizzare il CIN precedentemente ottenuto, in quanto risulterà associato ad una struttura cessata.
La fattispecie della “voltura” del CIN non è prevista dalla Banca Dati delle Strutture Ricettive e, pertanto, la titolarità del CIN non può essere trasmessa all’acquirente del bene immobile. Difatti, il rilascio del codice identificativo è necessariamente subordinato all’adempimento di tutti gli obblighi amministrativi previsti a livello regionale e comunale per l’apertura di una struttura ricettiva o lo svolgimento dell’attività di locazione.
Obblighi di Sicurezza
Requisiti di Sicurezza
Devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter del D.L. n.
Il termine dal quale occorre rispettare i requisiti di sicurezza indicati dall’art. 13 ter, comma 7 del Decreto Legge n. 145/2023 coincide con quello di acquisizione e di esposizione del CIN.
Al comma 7, secondo periodo, dell’art-13, D.L., è soggetto all’obbligo solo chi concede in locazione unità immobiliari con contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, senza offrire servizi aggiuntivi.
Anche singole porzioni di unità immobiliari, se affittate con contratti di locazione breve (ai sensi del D.L., devono rispettare i requisiti di sicurezza.
Gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. Gli estintori devono avere capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri (decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, Allegato I, punto 4.4).
Se l’unità immobiliare si sviluppa su due o più piani, dovrai comunque installare un estintore per ogni piano, sebbene la superficie complessiva sia inferiore a 200 mq.
SCIA e Comunicazioni
La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) deve essere presentata sia da chi concede in locazione più di quattro appartamenti (ai sensi del DL 50/2017 fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di quattro appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.
Infatti, se concedi in locazione (breve e/o turistica) più di quattro appartamenti, devi presentare la SCIA, ai sensi del comma 8, art. 13-ter, D.L. n. 145/2023, perché, per le finalità di detta norma, rientri nel caso di “presunzione di imprenditorialità” di cui all’art. 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n.
No, per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione prevista dall’art. 109 del TULPS e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione.