Normativa e Requisiti per gli Alloggi Turistici in Italia
La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità. Come in ogni ambito, la chiave del successo risiede nell’informazione.
Che cos'è la locazione turistica?
La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa.
Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n. 431/98 regola specificamente i contratti di locazione ad uso abitativo.
Requisiti e Caratteristiche della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
Ecco alcuni requisiti fondamentali:
- Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
- Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
- Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.
Adempimenti Fiscali e Contabili
Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
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Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.
IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.
Adempimenti Burocratici
Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.
- Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
- Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.
Servizi Accessori e Categorie Catastali
Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.
Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.
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Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.
Disciplina degli Esercizi Alberghieri ed Extra-Alberghieri
La disciplina degli esercizi alberghieri ed extra-alberghieri e la promozione della qualità della ricettività turistica sono regolate da leggi specifiche, come la Legge provinciale 5 agosto 2024, n. 9.
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
L’articolo 13-ter, comma 8, del D.L. n. 145/2023 ha introdotto l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) in capo a chiunque eserciti, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o locazione breve di durata inferiore a 30 giorni. L’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni. Quindi, se sei soggetto all’obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale, dovrai richiedere anche il CIN e sarai tenuto a esporre entrambi i codici.
Puoi richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.
Il comma 6, art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 dispone che chiunque propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, nonché il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
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Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni, si ritiene possibile adempiere all’obbligo di esposizione anche mediante modalità alternative all’affissione di un cartello, purché sia assicurata idonea evidenza del CIN al pubblico e purché siano rispettati gli obblighi previsti dalle normative regionali e provinciali di settore e dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.
Sanzioni
L'omessa o incompleta presentazione della comunicazione o degli aggiornamenti entro i termini stabiliti comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa da 200 a 600 euro per ciascuna casa o appartamento.
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
Solo in caso di locazioni brevi/turistiche esercitate in forma imprenditoriale è necessario presentare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l'attività.
L’obbligo di presentazione della SCIA sussiste anche qualora operi la presunzione di imprenditorialità dell’attività, sancita dall’art. 1, comma 595, della l. n. 178/2020, per chi offra in locazione breve più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta.
Infatti, se concedi in locazione (breve e/o turistica) più di quattro appartamenti, devi presentare la SCIA, ai sensi del comma 8, art. 13-ter, D.L. n. 145/2023, perché, per le finalità di detta norma, rientri nel caso di “presunzione di imprenditorialità” di cui all’art. 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178.
Comunicazioni e Adempimenti Aggiuntivi
Dopo aver effettuato la comunicazione, è necessario:
- Acquisire, indicare ed esporre il CIN.
- Comunicare le informazioni di arrivi e partenze degli ospiti ai fini della dichiarazione ISTAT collegandosi al portale www.alloggituristici.provincia.tn.it e selezionando dal MENU SERVIZI - dichiarazione ISTAT oppure contattare la locale Azienda per il Turismo dove è censito l'alloggio.
- Riscuotere l’imposta di soggiorno. L'importo che il locatore dovrà applicare al turista è di Euro 1,00 a persona per pernottamento per un massimo di 10 giorni consecutivi presso il medesimo alloggio.
Requisiti di Sicurezza
Devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023.
Il termine dal quale occorre rispettare i requisiti di sicurezza indicati dall’art. 13 ter, comma 7 del Decreto Legge n. 145/2023 coincide con quello di acquisizione e di esposizione del CIN.
Per le locazioni turistiche, senza fornitura di servizi aggiuntivi, gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, è obbligatorio dotarsi di estintori e rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio, anche se l’attività è stata avviata prima della data di applicazione dell’art-13, D.L. 145/2023.
- Estintori: Gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. Gli estintori devono avere capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri (decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, Allegato I, punto 4.4).
Se l’unità immobiliare si sviluppa su due o più piani, dovrai comunque installare un estintore per ogni piano, sebbene la superficie complessiva sia inferiore a 200 mq.
Anche singole porzioni di unità immobiliari, se affittate con contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, devono rispettare i requisiti di sicurezza di cui al D.L. n. 145/2023 (art. 13-ter, comma 7).
Qualora il locatore ritenesse, in ogni caso, opportuno ricorrere alla realizzazione di impianti, si rammenta che l’installazione degli stessi all’interno degli edifici è disciplinata dal Decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37.
Tabella Riepilogativa degli Obblighi
Di seguito una tabella riepilogativa degli obblighi principali:
| Obbligo | Descrizione | Riferimento Normativo |
|---|---|---|
| Comunicazione | Comunicazione preventiva dell'attività | Art. 37 bis della l.p. n. 7/2002 |
| CIN | Richiesta ed esposizione del Codice Identificativo Nazionale | Art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 |
| SCIA | Segnalazione Certificata di Inizio Attività (solo per attività imprenditoriali) | Art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 |
| Comunicazione Ospiti | Comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura | Portale Alloggiati Web |
| Registrazione ISTAT | Registrazione delle informazioni sul portale Ross1000 | ISTAT e Regioni |
| Sicurezza | Dotazione di estintori e rilevatori di gas | Art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 |