Appartamenti Turistici in Affitto: Normativa Italiana

Se stai valutando l'ingresso nel campo del mercato turistico, è essenziale acquisire una conoscenza completa delle normative e dei requisiti legali necessari prima di avviare l'attività. Come ben sai, il settore turistico è in costante crescita, pertanto è altamente consigliabile avviare un'attività in questo ambito, rispettando scrupolosamente le leggi e le regolamentazioni al fine di evitare possibili sanzioni. Per agevolarti in questo percorso e accelerare l'avvio, abbiamo elaborato un riassunto esauriente di tutte le informazioni rilevanti sia per quanto riguarda la gestione di una casa vacanza, che per quanto riguarda invece lo sviluppo di un’attività di locazione turistica.

Definizione e Caratteristiche di una Casa Vacanze

Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera, il cui tratto distintivo consiste nella capacità di offrire servizi aggiuntivi ai suoi ospiti, oltre al semplice alloggio. Le sistemazioni designate come case vacanze possono assumere forme diverse, come appartamenti o ville, tra le altre. Allo stesso modo, i servizi che possono essere offerti sono vari, tra cui pulizie durante il soggiorno, cambio di biancheria, organizzazione di escursioni, attività turistiche, noleggio di veicoli o barche, trasporti, accesso a posti in spiaggia e altro ancora.

Nel caso in cui tu sia il gestore della proprietà, in gergo Property Manager, ti consigliamo di stipulare un contratto con il proprietario. Oppure, nel caso in cui tu sia il proprietario, hai a disposizione diverse alternative: se vuoi far gestire la tua proprietà ad un Property Manager, ti consigliamo di sottoscrivere lo stesso contratto precedentemente nominato; nel caso tu voglia gestire l’immobile per conto tuo, avrai la possibilità di optare tra due modalità: imprenditoriale e non imprenditoriale, le quali saranno approfondite nel seguito dell'articolo, insieme alle relative procedure da seguire.

In tutti i casi, consigliamo anche di stipulare sempre un contratto di affitto turistico con l’ospite, per essere tutelati in ogni evenienza.

Definizione e Caratteristiche di una Locazione Turistica

Esiste una differenza significativa tra la casa vacanze precedentemente descritta e la locazione turistica. La principale distinzione risiede nel fatto che la locazione turistica non è in grado di offrire servizi aggiuntivi non strettamente correlati all'atto di affittare l'alloggio. In altre parole, è possibile fornire servizi come pulizie o cambio di biancheria, ma solamente inclusi nel prezzo e al termine del soggiorno. Servizi come visite turistiche, esperienze gastronomiche, colazione o noleggio di mezzi di trasporto non possono essere inclusi nell'offerta.

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Inoltre, la locazione turistica, essendo essenzialmente un affitto temporaneo, non richiede la registrazione come attività commerciale né l'obbligo di avere una partita IVA, poiché può essere gestita in un regime fiscale agevolato come la cedolare secca. In ogni caso, consigliamo di stipulare sempre un contratto di locazione turistica con ogni ospite per ogni prenotazione, anche se non è obbligatorio registrare tale contratto presso l'Agenzia delle Entrate, a meno che la durata del soggiorno superi i 30 giorni.

Leggi, Normative e Adempimenti Obbligatori in Italia

Per operare nel settore delle case vacanze è importante avere una conoscenza approfondita di tutte le leggi e normative che regolano questo segmento.

Legislazione

La Legge n. 217/1983, articolo 6, costituisce il fondamento normativo per le case vacanze in Italia.
Le strutture ricettive extra-alberghiere a scopo turistico sono disciplinate dal decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79, noto come il "Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo".
E l'attività di locazione turistica è regolamentata a livello nazionale dalla legge 431/1998, articolo 1, lettera c.
Nel D.L. n. 50/2017, articolo 4, vengono definite le locazioni brevi o locazioni turistiche gestite da privati.
Invece, l'art. 1, comma 595 della Legge n. 178/20 stabilisce che tali locazioni assumono natura imprenditoriale se coinvolgono più di 4 appartamenti.
Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al codice civile, articoli 1571 e seguenti.

Documentazione Necessaria

Per poter iniziare questo tipo di attività, bisogna presentare una serie di documenti:

Apertura della partita IVA e scelta del regime fiscale.
Registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza.
Richiesta di autorizzazione al Comune di residenza tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A).
Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) sull'inizio, la sospensione o la chiusura dell'attività.
Accreditamento dell'immobile come struttura ricettiva presso la Questura.
Iscrizione alla gestione commercianti Inps.
Registrazione presso la Camera di Commercio e il registro delle imprese.
Adesione ai requisiti strutturali e igienico-sanitari.
Verifica delle certificazioni amministrative.
Comunicazione del listino prezzi all'autorità competente.
Pubblicazione del listino prezzi nella lista di riferimento.
Dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello Unico per i redditi da locazione come impresa.

Adempimenti

In aggiunta ai precedenti documenti, sarà anche necessario presentare quanto segue per ogni prenotazione ricevuta:

Obbligo di registrare i contratti di locazione turistica. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni all'anno, la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate e l'imposta di registro sono esenti. Per locazioni che superano i 30 giorni all'anno, è obbligatoria la registrazione del contratto e il pagamento delle relative imposte tramite il Modulo RLI.
Invio della Schedina Alloggiati tramite il Portale della Polizia, noto come Alloggiati Web. È obbligatorio inviare i dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo se il loro soggiorno supera una notte; nel caso di soggiorni di una sola notte, l'invio deve avvenire entro 6 ore dall'arrivo.
Riscossione, presentazione e versamento dell'imposta di soggiorno. Può variare a seconda del comune di appartenenza.
Ottenere il Certificato di Prestazione Energetica dell'edificio (APE) in conformità con le normative europee.
Stipula obbligatoria di una polizza assicurativa a copertura di terzi per proteggersi da eventuali danni causati dagli ospiti o da altri incidenti durante il soggiorno.
Rilascio di fatture regolari in seguito a ogni pagamento ricevuto.

Si consiglia sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per assistenza e chiarimenti in merito alle normative sulle case vacanze in Italia.

Diverse Modalità di Gestione delle Case Vacanze o Locazioni Turistiche

Come dicevamo, in Italia, è possibile scegliere la modalità di gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale, vediamone quindi le differenze.

Gestione Imprenditoriale

La gestione imprenditoriale implica un maggiore impegno in termini di obblighi fiscali e amministrativi. Questo tipo di gestione è obbligatorio quando si possiedono e/o gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. Ed in questo caso, sono necessari tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi precedentemente descritti nel paragrafo precedente.

È anche possibile sceglierla se si gestiscono meno di tre unità nello stesso comune ma si desidera evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti proprietari o gestori con meno di tre unità lo fanno, per evitare potenziali restrizioni e perdite di guadagno.

Gestione Non Imprenditoriale

Una delle principali distinzioni tra la gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale riguarda l'elemento dell'“occasionalità”. In termini semplici, chi opta per la gestione non imprenditoriale dovrebbe farlo solo per un breve periodo all'anno e non dovrebbe farne la sua principale fonte di reddito, anche se può offrire gli stessi servizi.

Questo secondo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

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Locazione Turistica Non Imprenditoriale: Un'Opportunità

La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità.

La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa.

Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n.

Requisiti Fondamentali

Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.

Aspetti Fiscali e Contabili

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.

Adempimenti Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Categoria Catastale dell'Immobile

Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.

FAQ

Come funziona la locazione turistica non imprenditoriale? La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni.
Quali sono le normative fiscali per le case vacanze? Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Cosa significa l’occasionalità in termini di locazione turistica non imprenditoriale? L’occasionalità si riferisce al carattere saltuario e non continuativo dell’attività di locazione.
Qual è il limite del numero di appartamenti che si possono affittare? A livello nazionale non esiste un limite al numero di appartamenti che possono essere locati con questa modalità.
È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi? Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.
Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica? In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).

Nuove Normative e Obblighi per i Proprietari

Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni.

Standard di Sicurezza per le Strutture in Gestione Imprenditoriale

In seguito all’adozione delle nuove normative sugli affitti brevi o turistici, sono state introdotte regolamentazioni specifiche riguardanti gli standard di sicurezza per le strutture in gestione imprenditoriale. Le nuove regole sono state stabilite nella conversione in legge del Decreto Anticipi, che introduce anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Gli estintori devono essere posizionati in punti accessibili e visibili, in prossimità delle entrate e delle aree di maggior rischio. La tipologia degli estintori deve seguire le indicazioni contenute nel punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno del 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.

Le nuove disposizioni mirano a garantire standard di sicurezza elevati per gli affitti brevi e turistici, tutelando così sia i proprietari che gli ospiti.

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