Contratti Turistici Brevi: Definizione e Normativa
Sempre più spesso ci vengono poste domande come: “Vorremmo affittare un immobile di proprietà ai turisti, come possiamo fare?” oppure “L’appartamento di fianco al nostro è stato dato in affitto ai turisti, ma fanno rumore a tutte le ore del giorno e della notte e noi condomini siamo stanchi. Possiamo fare qualcosa?”. Dalle richieste in studio e dall’analisi del contesto cittadino, abbiamo notato quanto sia diffuso l’interesse per la normativa sulle locazioni turistiche.
Con la diffusione dei contratti di locazione turistica - a Bologna e in diverse altre città italiane - è emersa sempre di più l’esigenza di regolamentare il settore, per contrastare forme irregolari di ospitalità, tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato.
Definizione di Locazione Breve e Locazione Turistica
Un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, della durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa è un contratto di locazione breve. Tra questi contratti rientrano anche quelli relativi alla locazione di case vacanze.
Preliminarmente, va precisato che, ai sensi del comma 13 dell’art. 4 del decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017 convertito nella legge n. 96 del 21 giugno 2017, per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.
La "Nuova Norma": Legge 5/12/2023, n. 191/2023
La legge 191/2023, infatti, all’articolo 13, ha introdotto una serie di obblighi, molto importanti per chi ha o per chi decide di avere un’attività nel settore dell’ospitalità.
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La Camera dei Deputati, nella seduta del 13 dicembre 2023, ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione con modificazioni del Decreto Legge 145/2023, meglio noto come Decreto Rilanci, che tra le varie novità, “[…] al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”, prevede l’istituzione del CIN, ovvero del codice identificativo nazionale per le locazioni turistiche e per le locazioni brevi che, di conseguenza, vengono inquadrate in una disciplina che prevede controlli superiori rispetto al passato, sia sotto il profilo fiscale sia sotto il profilo dei requisiti per poter adibire immobili a tali destinazioni.
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
L’art. 3. Introduzione - cfr. comma 1 - del codice identificativo nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo tramite apposita procedura automatizzata “[…] alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce la relativa banca dati”.
In merito al rilascio del CIN, il successivo comma 3 dispone che: “[…] Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica i un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7 […]”;
Il successivo comma 7 chiarisce il contenuto dell’autocertificazione richiesta dal comma 3: “[…] Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021”;
Il CIN, secondo il comma 6, deve essere esposto all’esterno dell’edificio e indicato negli annunci degli intermediari immobiliari: “Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera. I soggetti di cui al primo periodo sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto del 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore”;
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Il comma 8 ribadisce l’obbligo di presentazione SCIA: “Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Normative Correlate
- “Legge n. 49 del 15 maggio 1985”, che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche;
- “Regolamento per la gestione delle locazioni turistiche” del 30 agosto 2000 (GURI n° 169 del 20/09/2000), Art. 98bis - Codice del Turismo Italiano.
- “Legge n. 248 del 24 dicembre 2007” (in vigore dal 21 gennaio 2008) che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche
- “Decreto Legge n. 79/2011 novellato dal D.Lgs. 62/2018”
Case Vacanze e B&B
La Casa vacanze è un’attività ricettiva extra alberghiera che, ai sensi dell’art. 6 comma 10 della Legge n. 217 del 1983, può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. L’art. 6 della Legge n. 217/1983 definisce la case vacanza come: “gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiori ai tre mesi consecutivi”.
Secondo le norme regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, “le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”.
La disciplina dei B&B è regolata da diciannove leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento) mentre in termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo») sostituita dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011 novellato dal D.Lgs. 62/2018) oggetto di intervento di alcune sentenze della Corte Costituzione che hanno ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo, tollerando normative statale in materia di contratti di locazione che fissino principi generali ma affidando la legiferazione delle norme di dettaglio ed amministrative, in ossequio della riserva stabilita dall’art. 117 della Costituzione, alle Regioni.
Conseguenze della Mancata Adeguamento alla Normativa
Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni.
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Affidarsi a un Avvocato
Affidarsi a un avvocato è un aiuto in più per operare a norma di legge e gestire eventuali inadempimenti. Possiamo aiutarvi nella redazione del contratto di locazione, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza su tutte le procedure necessarie.
Il Mercato degli Affitti Brevi nel 2025
Negli ultimi anni, gli affitti brevi è una delle opzioni per i proprietari di immobili che desiderano monetizzare rapidamente, senza vincolarsi a contratti di lunga durata. Tuttavia, nel 2025 il settore delle locazioni brevi sta attraversando profondi cambiamenti.
Nel 2025, il mercato degli affitti brevi è diventato più complesso a causa di nuove normative, obblighi fiscali più rigidi e regolamenti locali che limitano l’uso indiscriminato delle locazioni brevi, specialmente nelle grandi città come Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino.
Gli affitti brevi turistici sono quelli destinati a viaggiatori occasionali, turisti e persone che soggiornano in una città per motivi ricreativi. Questa tipologia è particolarmente richiesta in città universitarie come Bologna, Milano e Torino, o in hub economici e industriali dove aziende e professionisti necessitano di soluzioni abitative temporanee.
Caratteristiche Principali degli Affitti Brevi
- Durata massima di 30 giorni, ma spesso con rinnovi frequenti (es. mensile).
- Durata massima del contratto: gli affitti brevi possono durare al massimo 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino.
- Tassazione: i redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere soggetti alla cedolare secca al 21%, ma solo se il proprietario non supera i 4 immobili destinati a questo tipo di locazione.
Affitti Brevi: Un'Opportunità in Evoluzione
Il mercato degli affitti brevi nel 2025 è sempre più regolamentato, con nuove norme fiscali e amministrative che i proprietari devono rispettare per operare in regola. Se alcune città incentivano ancora gli affitti brevi per rispondere alla domanda turistica o professionale, altre stanno introducendo restrizioni significative per limitare la crescita incontrollata delle locazioni temporanee.
Roma è una delle città italiane con la più alta concentrazione di affitti brevi, soprattutto nel centro storico, Trastevere e Prati. Gli affitti brevi continuano a essere una scelta attraente per molti proprietari, specialmente in città con alta domanda turistica o forte presenza di lavoratori e studenti temporanei.
Gli affitti brevi sono una grande opportunità per i proprietari di immobili, ma il 2025 sta segnando un cambiamento importante nel settore. Se fino a qualche anno fa gli affitti brevi garantivano guadagni elevati con poca burocrazia, oggi richiedono una gestione attiva e una conoscenza approfondita delle regolamentazioni in continua evoluzione.