Contratto di Locazione Turistica: Una Guida Dettagliata
La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Immagina di trasformare il tuo immobile in una fonte di reddito extra, senza l’onere di avviare una complessa attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità. Tuttavia, è cruciale essere consapevoli che questa opportunità, seppur vantaggiosa, richiede una conoscenza approfondita delle normative che la regolano. Come in ogni ambito, la chiave del successo risiede nell’informazione. Questa guida dettagliata ha lo scopo di fornirti tutte le informazioni essenziali per intraprendere questo percorso con consapevolezza e sicurezza.
Cos'è la Locazione Turistica?
La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa. Il Contratto di locazione turistica riguarda gli alloggi dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).
Normative di Riferimento
Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n. 431/1998, art. 1, commi 2 e 3, specifica che la disciplina per gli Affitti Turistici è esclusa dalla riforma delle locazioni. Pertanto tale contratto è disciplinato unicamente dal Codice Civile.
Caratteristiche della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
- Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
- Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
- Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi. La durata di un contratto ad uso turistico non può superare i 3 mesi, mentre per Affitto Breve si intende un contratto di locazione non superiore a 30 giorni.
Adempimenti Fiscali
Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Anche per i contratti brevi ad uso turistico è possibile applicare la cedolare secca, sui redditi derivati da questo tipo di affitto si può scegliere di pagare una tassazione piatta del 21%, questo ai sensi del DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017.
Adempimenti Burocratici
Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.
Leggi anche: Contratto di Locazione Turistica: Come Funziona la Cedolare Secca?
- Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web. Attraverso il sito web della questura è possibile inserire le anagrafiche degli ospiti cosi come provenienza e durata del soggiorno.
- Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.
- Attraverso l'iscrizione alla provincia, l'alloggio turistico viene iscritto nel registro delle locazioni turistiche (rif.
Servizi Accessori
Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.
Categoria Catastale dell'Immobile
Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.
Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.
Aspetti Importanti
IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.
Le stesse tasse di soggiorno sono stabilite dai comuni e possono variare anche in maniera piuttosto elevata.
Leggi anche: Locazioni turistiche: diritti e doveri
I principali portali sono Airbnb, Booking, Home Away, Rentalia, Flipkeys, VRBO ed Expedia. L'ideale, per ottenere sia maggiori possibilità di affitto, sia per mantenere un prezzo più elevato, è quello di iscriversi e gestire almeno 5 portali.
Tutta la documentazione va conservata per almeno 5 anni.
Il conduttore dichiara nel contratto di usare l’immobile locato come abitazione secondaria per week-end e quindi per finalità turistica, escludendo pertanto tale contratto dalla disciplina giuridica che regolamenta i classici contratti di locazione come quelli transitori fino a 18 mesi o quelli concordati della durata 3+2 o quelli liberi della durata 4+4.
Domande Frequenti
Come funziona la locazione turistica non imprenditoriale?
La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni.
Leggi anche: Contratto di locazione turistica: esempio
Quali sono le normative fiscali per le case vacanze?
Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Cosa significa l’occasionalità in termini di locazione turistica non imprenditoriale?
L’occasionalità si riferisce al carattere saltuario e non continuativo dell’attività di locazione.
Qual è il limite del numero di appartamenti che si possono affittare?
A livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi.
È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi?
Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.
Quali sono le leggi regionali riferite alla Riforma della legislazione nazionale del turismo?
Le leggi regionali che fanno riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo sono numerose e specifiche per ogni regione.
Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica?
In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).
La locazione turistica non imprenditoriale si presenta come una soluzione vincente per i proprietari che ambiscono a monetizzare le proprie case vacanze in modo semplice e nel pieno rispetto della legge.