Contratto di Sublocazione Turistica: Normativa e Aspetti Legali

Una delle questioni più rilevanti nel settore degli affitti brevi riguarda la possibilità di generare profitti senza essere proprietari dell'immobile, sfruttando la pratica del subaffitto. Contrariamente a quanto si crede comunemente, il subaffitto è una pratica legale e legittima, regolamentata dall'Art. 1594 del Codice Civile italiano.

Sublocazione: Cosa Dice la Legge

L'articolo 1594 del Codice Civile italiano stabilisce che:

“Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.”

Pertanto, il subaffitto è legale se il proprietario dell'immobile è d'accordo e tale accordo è formalizzato in un contratto di locazione o in una scrittura privata.

Vantaggi del Subaffitto

Il subaffitto offre un notevole vantaggio a chi desidera entrare nel business degli affitti brevi. Permette di utilizzare immobili non di proprietà e di affittarli su piattaforme come Airbnb. Questo consente di guadagnare cifre significative senza possedere l'immobile.

È possibile avviare questa attività anche senza investimenti iniziali, sfruttando il property management, ovvero guadagnando una percentuale sugli affitti.

Normativa e Regolamentazione

Secondo l‘art. In pratica, la sublocazione è un contratto separato rispetto al contratto principale di locazione, stipulato tra il locatore e il conduttore. In generale, possiamo dire che la sublocazione è vietata quando il contratto di affitto originale non prevede esplicitamente questa possibilità. Inoltre, anche nel caso in cui il contratto non contenga questa specifica clausola, la sublocazione diventa illegale se viene fatta senza il consenso scritto del proprietario.

Se, tuttavia, il conduttore decide di affittare l’immobile in toto senza aver ottenuto il consenso esplicito del proprietario, quest’ultimo ha il diritto di chiedere immediatamente il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. La mancata richiesta di consenso preventivo al proprietario non comporta automaticamente la risoluzione del contratto di locazione principale. È necessario fornire una prova concreta e specifica dell’entità dell’inadempimento, come previsto dall’art.

Chi è in affitto può subaffittare, ma solo se il contratto di locazione lo consente. Se il contratto non esclude esplicitamente la sublocazione, l’inquilino può subaffittare, ma solo con il consenso del locatore.

Affitti Brevi e Tassazione

Le nuove regole fiscali per gli affitti brevi sono state introdotte per cercare di regolarizzare un mercato che, per troppo tempo, è sfuggito al controllo fiscale. Gli affitti brevi sono ora tassati come redditi diversi, con un’imposta sostitutiva del 21%. Inoltre, i proprietari di immobili che affittano a breve termine sono obbligati a registrare i contratti tramite la piattaforma online dell’Agenzia delle Entrate.

Le piattaforme stesse sono tenute a comunicare i dati fiscali degli host e a trattenere e versare la tassa direttamente all’Agenzia delle Entrate. L’affitto breve è un contratto di locazione a uso abitativo, della durata massima di 30 giorni, stipulato da privati senza scopo d’impresa. La locazione breve si distingue per la sua brevità, a differenza di altre forme come la locazione turistica o transitoria. È regolata dal D.L.

Nel caso di sublocazione breve, si applicano le regole delle sublocazioni ordinarie, con l’eccezione della registrazione, che non è richiesta. La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche nella regolamentazione degli affitti brevi.

Sublocazione con Finalità Turistiche: Esempio Pratico

Un proprietario può stipulare un contratto di locazione con un conduttore, il quale a sua volta può sublocare l'appartamento per finalità turistiche (ex art. 1, comma 2, lett. C della Legge 431 del 1998) con l'autorizzazione del proprietario.

Per il primo contratto di locazione a finalità turistica, è sufficiente aggiungere al modello-tipo la clausola "facoltà di sublocazione anche parziale dell'appartamento".

Esempio di clausola:

“È concessa al Conduttore facoltà di sublocazione del contratto, anche parziale, previa comunicazione ed autorizzazione scritta del Locatore dell'immobile, nel rispetto di tutte le norme di natura fiscale e civilistica. Il contratto di sublocazione dovrà necessariamente rientrare anch'esso nella tipologia di locazione con finalità turistiche ex art. 1, comma 2, lett. C della Legge 431 del 1998. Anche nel caso in cui la sublocazione dell'Immobile sia stata autorizzata dal Locatore, il Conduttore resterà obbligato in solido con il terzo subentrante per tutte le obbligazioni nascenti dal presente contratto. In ogni caso, il Locatore non sarà responsabile di ogni eventuale violazione di legge posta in essere dal conduttore e dal terzo subentrante, nell'esecuzione del contratto di sublocazione con finalità turistiche ex art. 1, comma 2, lett. C della Legge 431 del 1998.”

Diritto al Subaffitto: Un Caso Specifico

Se un conduttore ha il "diritto di subaffitto totale o parziale dell'appartamento" specificato nel contratto di locazione, può subaffittare le singole stanze per finalità turistiche. I redditi derivanti da tali sublocazioni turistiche devono essere dichiarati tra i “redditi diversi” (art. 67, comma 1, lett. h del TUIR).

Obblighi e Adempimenti

I gestori di affitti brevi devono comunicare alla Questura le generalità delle persone alloggiate, come previsto dall'art. 109 TULPS (REGIO DECRETO 18 giugno 1931, n. 773), a seguito del decreto legge 4 ottobre 2018 n.113, convertito dalla legge 1 dicembre 2018 n. 132.

Cosa Evitare per Non Esercitare un B&B

Per evitare di esercitare un'attività di B&B, è fondamentale non fornire servizi accessori come pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti durante il soggiorno degli ospiti. È consentita la prima fornitura di biancheria, a patto che non sia richiesto alcun compenso specifico. È lecito fornire il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali.

Locazione Transitoria e Sublocazione Turistica: È Possibile?

Non è possibile stipulare un contratto di locazione transitoria di 18 mesi per evitare il contratto ordinario 4+4 nel caso in cui si voglia tornare in possesso dell'appartamento dopo 18 mesi, sfruttando la sublocazione con finalità turistiche. Il presupposto essenziale per la validità dei contratti di locazione transitoria è la sussistenza di un’esigenza transitoria dell’uno o dell’altro contraente al momento della stipula. Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni ad uso transitorio aventi durata inferiore a quella minima prevista dalla Legge.

Secondo l'articolo 2 comma 1 del Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 5 marzo 1999, tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini.

Tipologia di Contratto	Durata Massima	Regolamentazione
Affitto Breve	30 giorni	D.L. (specificare il decreto)
Locazione Transitoria	18 mesi (soggetta a esigenze specifiche)	Articolo 5 della Legge n. 431/1998, D.M. 5 marzo 1999, D.M. 30 dicembre 2002
Locazione Ordinaria	4 anni + 4 anni	(Specificare la legge di riferimento)

In generale, è fondamentale sempre verificare le condizioni del contratto di locazione e, se necessario, ottenere il consenso scritto del locatore.

TAG: #Turistica #Turisti