Contratto Turistico Annuale: Caratteristiche e Funzionamento in Italia

Il contratto di locazione turistica è uno strumento legale fondamentale per chi affitta la propria casa per fini turistici. Approfondiamo il concetto di contratto turistico, spiegando quando è necessario farne uso e quali sono le sue caratteristiche principali.

Cos'è un Contratto di Locazione Turistica?

Il Contratto di locazione turistica riguarda gli alloggi dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). La disciplina per gli Affitti Turistici è esclusa dalla riforma delle locazioni, come specificato nella legge stessa (n. 431/1998, art. 1, commi 2 e 3.), pertanto tale contratto è disciplinato unicamente dal Codice Civile.

Secondo l'art. 53 del Codice del Turismo, e l’art. 1571 Codice Civile, per locazione turistica si intende un soggiorno con queste caratteristiche principali:

Un affitto consensuale tra il locatario (guest) ed il locatore (host).
Con durata massima pari a 3 mesi.
In queste locazioni bisognerà fare unicamente uso abitativo dell’immobile.
Con una finalità turistica.

L’affitto si può definire privatamente o attraverso una delle piattaforme leader nel mercato degli affitti turistici, come ad esempio Airbnb, Rentalia o Booking.

Durata del Contratto di Affitto Turistico

La durata del contratto è molto importante per sapere se poi si dovrà registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, o meno. A tale proposito, possiamo distinguere 3 tipi principali di locazione turistica:

Lunga: si tratta del cosiddetto contratto stagionale, ovvero con durata massima di 3 mesi, che è anche il massimo per questa tipologia di affitto.
Media: fino ad un massimo di 2-3 settimane circa.
Breve: di solito un weekend, o poco più.

La durata di un contratto ad uso turistico non può superare i 3 mesi, mentre per Affitto Breve si intende un contratto di locazione non superiore a 30 giorni.

“Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.”art. 4 del D.L.

Obblighi di Registrazione

Se la durata dell’affitto turistico, e quindi del contratto di locazione, è inferiore a 30 giorni, come succede nella maggior parte dei casi nel settore degli affitti turistici per strutture ricettive, non c’è obbligo di registro del contratto turistico presso l’Agenzia delle Entrate.

Al contrario, se la durata è superiore a 30 giorni, sarà invece obbligatorio registrarlo. Attenzione: se uno stesso ospite torna varie volte nel corso di uno stesso anno, e i vari soggiorni sommati arrivano a 30 giorni, o li superano, si rientrerà nell’obbligo di registrazione del contratto di affitto turistico presso l’Agenzia delle Entrate.

In tutti i casi, indipendentemente dalla durata del contratto turistico, l’art. 19 del D.L. 119/2018 stabilisce che è obbligatorio il registro dell’ospite tramite l'invio della Schedina Alloggiati al portale della Polizia, entro 48 ore dal suo arrivo.

Requisiti Essenziali del Contratto Turistico

Come già anticipato, nel caso in cui l'affitto abbia durata inferiore ai trenta giorni non è vi è obbligo di registrare il contratto. In tutti gli altri casi, per poter affittare un'abitazione a fini turistici, è obbligatorio redigere un contratto turistico in forma scritta. Il contratto deve specificare in modo chiaro e inequivocabile che la finalità dell'affitto è di tipo turistico, in modo da evitare l'applicazione delle norme sulla locazione abitativa primaria o transitoria. In questo modo, il proprietario dell'abitazione potrà essere sicuro di operare in conformità con le leggi vigenti e il locatario potrà godere della vacanza in totale serenità.

Dati Essenziali nel Contratto di Locazione Turistica

Ogni contratto deve contenere questi dati principali:

generalità e dati di tutti gli ospiti;
dettagli e composizione dell’immobile;
durata della locazione, con prezzo, cauzione se stabilita, e servizi extra inclusi (ad esempio la pulizia);
regole della casa da rispettare, per esempio orari, presenza di animali, regolamento per la spazzatura, ecc.

Cedolare Secca

Anche per i contratti brevi ad uso turistico è possibile applicare la cedolare secca, sui redditi derivati da questo tipo di affitto si può scegliere di pagare una tassazione piatta del 21%, questo ai sensi del DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017.

Cosa Fare se l'Ospite Rifiuta di Firmare il Contratto Turistico

In molti casi non è possibile obbligare l’ospite a sottoscrivere il contratto, specialmente se si tratta di un soggiorno di meno di 30 giorni, che non ha l’obbligo di essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, possiamo cercare di far capire l’importanza del contratto turistico:

spiegando i vantaggi dello stesso, essendo una garanzia di tutela per entrambe le parti;
chiarendo eventuali dubbi che l’ospite possa avere e che lo portano a non voler firmare;
sottolineando la buona fede che c’è dietro alla firma del contratto e la volontà di far sì che vada tutto a buon fine;
avendo pazienza e dimostrando calma e cautela se alla fine l’ospite decide di non firmare.

Affittare una Casa Vacanze o Struttura Ricettiva

Se stai pensando di affittare la tua casa come alloggio turistico per generare benefici economici, è importante sapere la differenza tra "Casa Vacanza" e "Struttura Ricettiva". Il primo è solitamente utilizzato per soggiorni più lunghi, mentre il secondo è per affitti più brevi. In entrambi i casi, la locazione turistica è una grande opportunità, considerando il boom del mercato degli affitti turistici.

Un contratto di locazione turistica è il modo migliore per proteggere la tua proprietà e assicurarsi che gli ospiti rispettino le regole. Puoi scegliere di gestire la tua proprietà tramite un'agenzia o utilizzare una piattaforma online di affitti turistici come Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia, HomeToGo, o Google. Se decidi di gestirlo da solo, può essere utile utilizzare un software di gestione per strutture ricettive come AvaiBook per risparmiare tempo. In alternativa, puoi considerare l'assunzione di un Property Manager che si occupi di tutto, inclusa la gestione delle prenotazioni e la manutenzione dell'immobile.

In ogni caso, un contratto turistico dettagliato è la migliore protezione per te e i tuoi ospiti, garantendo il rispetto delle regole e dei diritti di entrambe le parti.

Al termine della locazione turistica non serve normalmente fare nessuna disdetta; allo scadere del periodo il contratto cessa automaticamente. Per ultimo, non è prevista la possibilità di sublocazione in questo tipo di soggiorno.

Esclusione di responsabilità:Questo è un esempio di contratto di locazione turistica.

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