Estintori per Locazioni Turistiche: Normativa e Obblighi
Negli ultimi anni, il settore degli affitti brevi ha conosciuto una crescita esponenziale, grazie anche alla diffusione delle piattaforme digitali. Questa espansione è stata particolarmente sostenuta dai portali specializzati che hanno facilitato notevolmente la diffusione di soggiorni brevi (fino a 30 giorni), provocando un impatto considerevole sulle strutture ricettive tradizionali e influenzando anche il mercato degli affitti a lungo termine nelle città.
Con la crescita del settore, è emersa la necessità di regolamentare il mercato per garantire la sicurezza degli ospiti e la trasparenza delle operazioni. In questo articolo, esamineremo le recenti normative italiane che impongono misure di prevenzione incendi per le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi.
Normativa Italiana: Legge 15 Dicembre 2023, N. 191
La recente legislazione italiana ha introdotto obblighi specifici per i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi o turistiche. Il 16 dicembre 2023 in Gazzetta Ufficiale è stata pubblicata la conversione in Legge, Legge 15 dicembre 2023 n. 191, il decreto-legge del 18 ottobre 2023, n. 145.
In particolar modo l’Art.13-ter il quale va a definire alcuni aspetti ai fini di sicurezza, delle unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, per quelle destinate alle locazioni brevi ex art. 4 D.L. 24 aprile 2017 n. 50.
Con l’entrata in vigore della Legge 191/2023 di conversione del Decreto Anticipi (decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145), pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 293 del 16 dicembre, è stato introdotto un quadro normativo significativo in merito alla sicurezza nelle case destinate a locazioni brevi.
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Il provvedimento, in vigore dal 17 dicembre, focalizza l’attenzione sull’adeguamento degli immobili ad uso abitativo gestiti in forma imprenditoriale, imponendo requisiti stringenti a garanzia della sicurezza degli occupanti; il comma 7 dell’art. 13-ter del testo normativo in oggetto, dispone che le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o con locazioni brevi stipulate ai sensi dell’art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50.
Obblighi per le Locazioni Turistiche
La legge impone che tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi siano dotate di attrezzature di sicurezza antincendio. In sostanza, i locatori sono ora tenuti ad installare estintori idonei, rivelatori di gas combustibili e di monossido di carbonio.
Gli immobili in locazione turistica dovranno rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti, come definito all’interno della normativa statale o regionale. Le unità immobiliari dovranno essere dotate di dispositivi specifici per rilevare un’eventuale presenza di gas combustibili e del monossido di carbonio.
Inoltre, devono essere installati estintori portatili, i quali rispettando le normative vigenti, dovranno essere posizionati in luoghi visibili e accessibili. Di questi sarà necessario avere un dispositivo ogni 200 metri quadri di pavimenti e un estintore per piano come minimo.
Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.
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Caratteristiche degli Estintori
Gli estintori devono soddisfare specifici criteri tecnici per garantire la loro efficacia in caso di emergenza. Devono avere una capacità estinguente di almeno 13A, 89B e una carica minima di 6 kg o 6 litri, a seconda del tipo di estintore. Gli estintori devono essere posizionati in luoghi facilmente accessibili e ben visibili, con l'aggiunta di appositi cartelli segnaletici per aumentarne la visibilità.
L'estintore ideale per una casa vacanze, considerata ora un luogo di lavoro, è un modello idrico da 6 kg, omologato e adatto ai rischi domestici. Questo tipo di estintore è efficace contro incendi di materiali solidi (classe A, come il legno dei mobili), liquidi infiammabili (classe B, come alcol e solventi) e oli da cucina (classe F).
Una delle tentazioni da evitare è l'acquisto di estintori basato unicamente sul risparmio, poiché spesso tali prodotti mancano dell'omologazione necessaria. La legge impone che gli estintori utilizzati nei luoghi di lavoro (e ora anche nelle case vacanze) debbano essere approvati da un reparto speciale dei Vigili del Fuoco che ne verifica i requisiti di produzione, sicurezza e prestazione.
Pertanto, anche se alcuni estintori possono sembrare esteticamente piacevoli, magari con un design raffinato o decorazioni pittoresche, se non sono inclusi nell'elenco approvato, rendono l'immobile non conforme alle norme di sicurezza antincendio.
Manutenzione degli Estintori
Per garantire il corretto funzionamento degli estintori, è necessario seguire le procedure di manutenzione prescritte dalla norma UNI 9994:2013. La sorveglianza deve essere eseguita quotidianamente dal datore di lavoro o dal proprietario dell'immobile. Ogni sei mesi, è necessario effettuare un controllo semestrale per verificare lo stato degli estintori. Infine, il collaudo del serbatoio o della bombola, attraverso un test idrostatico, deve essere effettuato a scadenze prestabilite.
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Rilevatori di Gas Combustibili e Monossido di Carbonio
Per i dispositivi di rilevazione dei gas usati comunemente come combustibile, l'obiettivo principale è prevenire il rischio di esplosioni. Il monossido di carbonio rappresenta un pericolo diverso a causa delle sue proprietà chimiche.
A differenza del metano, che viene trattato con un odore particolare per essere rilevato in caso di perdite, il monossido di carbonio è completamente incolore, inodore e insapore, rendendolo particolarmente pericoloso. Si forma durante una combustione incompleta, cioè quando non c'è abbastanza ossigeno.
Per questo motivo, oltre alla manutenzione certificata della caldaia, è estremamente importante controllare regolarmente che i rilevatori domestici funzionino correttamente. Spesso questi dispositivi vengono dimenticati dopo l'installazione.
I rilevatori di gas combustibili devono essere installati in prossimità degli apparecchi a gas (fornelli, caldaie, scaldabagni) e in luoghi dove è più probabile la fuoriuscita di gas. I rilevatori di monossido di carbonio devono essere installati in ogni ambiente dove sono presenti apparecchi a combustione, come cucine e stanze con caminetti.
I rilevatori devono essere collegati a una fonte di alimentazione continua. Effettuare test periodici secondo le indicazioni del produttore per verificare il corretto funzionamento dei rilevatori.
Esoneri
Sono esonerati dall’obbligo di installazione dei rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari prive di impianti a gas e in cui sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di tali gas.
Sanzioni
Il mancato rispetto delle normative antincendio può avere conseguenze significative per i proprietari e i gestori di case vacanze. Gli host che non si adeguano alle norme antincendio per le locazioni brevi possono incorrere in sanzioni amministrative severe.
La normativa impone l'obbligo di installare estintori conformi alle normative europee, e il mancato rispetto di queste disposizioni può risultare in multe significative. La mancata installazione di estintori adeguati, infatti, può comportare multe che variano da 600 a 6000 euro, a seconda della gravità dell’infrazione e della dimensione della struttura.
La sanzione va da 600 a 6mila euro per ciascuna violazione accertata.
Domande Frequenti
4.1 Quali locazioni devono rispondere ai requisiti di sicurezza previsti nel D.L. n. 145/2023 (art. 13-ter, comma 7)?
Devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023. Ciò che connota il contratto di locazione è la messa a disposizione dell’immobile senza fornitura di servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quei servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile previsti dal D.L. n. 50/2017 per le locazioni brevi (ad es. fornitura di biancheria, pulizia locali).
4.2 Quali immobili concessi in locazione devono essere dotati degli estintori e dei rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio?
Devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili, tutte le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ovvero per finalità turistiche, senza fornitura di servizi aggiuntivi, gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, anche se l’attività è stata avviata prima della data di applicazione dell’art-13, D.L. 145/2023.
4.3 Quali caratteristiche devono avere i dispositivi di rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio?
La corretta installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio è definita dal decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37. In ogni caso, per buona prassi di sicurezza, tutti gli impianti, le attrezzature e gli altri sistemi di sicurezza devono essere realizzati e manutenuti in efficienza conformemente alle norme tecniche emanate dagli organismi di normazione nazionali o internazionali e alle istruzioni fornite dal fabbricante e dall’installatore.
4.4 Quali caratteristiche devono avere gli estintori?
Gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. Gli estintori devono avere capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri (decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, Allegato I, punto 4.4).
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