Gestione Appartamento Turistico: Cosa Serve per Avere Successo

La gestione di una casa vacanze richiede il compimento di numerose operazioni. Gli host, infatti, devono occuparsi di manutenere l’appartamento, di garantire agli ospiti il massimo livello di pulizia, oltre che gestire le prenotazioni, il marketing e la comunicazione. Se non hai tempo a sufficienza da dedicare alla tua struttura ricettiva o se non hai le competenze giuste per svolgere le mansioni necessarie per mandare avanti l’attività, puoi delegare questo compito a un property manager.

Il Ruolo del Property Manager

Questa figura è un vero e proprio gestore di affitti per vacanze e può occuparsi al tuo posto di controllare tutti gli aspetti del servizio. Il gestore di affitti per vacanze non è altro che un professionista che si occupa dell’intera gestione di una struttura ricettiva, sia dal punto di vista operativo sia da quello amministrativo. Si tratta di una figura che riscuote sempre più successo, in quanto sono in continuo aumento i proprietari di immobili che decidono di trasformare il proprio appartamento in una struttura ricettiva e che non sanno come gestire gli affitti per vacanze.

Il property manager raramente si dedica in prima persona all’esecuzione delle pulizie e alla manutenzione della casa vacanze. Generalmente, il suo ruolo consiste nell’individuare dei professionisti affidabili che possano prendersi cura della struttura ricettiva.

Promozione e Pubblicità dell'Appartamento

Per affittare un appartamento vacanze con costanza e profitto è necessario procedere con una promozione ben sviluppata. Il gestore di affitti per vacanze, tra le altre cose, ha il compito di stabilire il sistema più proficuo per pubblicizzare la struttura.Ecco alcune strategie:

Creare un sito web per affitti vacanze, possibilmente dotato di un’apposita applicazione per consentire ai clienti di prenotare in modo diretto. Il sito deve presentare una descrizione completa della struttura, includere delle foto ben rappresentative e, possibilmente, essere arricchito con dei video.
Scegliere il portale per affitti vacanze più conveniente: il gestore della struttura può scegliere una o più OTA su cui pubblicizzare la casa vacanze. La maggior parte delle OTA offre la possibilità di accedere a dei prezzi intelligenti, stabiliti direttamente dall’agenzia sulla base dei dati elaborati attraverso un preciso algoritmo.

Burocrazia e Autorizzazioni

Per ottenere l’autorizzazione ad affittare la casa per brevi periodi bisogna svolgere diverse operazioni online, indispensabili per accreditare la struttura e per dichiarare alla Polizia la presenza degli ospiti. Dopo aver realizzato il sito e aver inserito gli annunci sulle OTA, si passa alla fase della presa in carico delle prenotazioni.

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Quando Serve un Property Manager?

Voglio affittare la mia casa vacanze, ma come faccio a sapere se mi serve un property manager?

Intendi ottimizzare i guadagni: se non disponi delle corrette conoscenze su come gestire gli affitti per vacanze, probabilmente non raggiungeresti gli obiettivi prefissati.
Non hai conoscenze sulla burocrazia: accreditare la struttura, inviare alla Polizia i dati degli ospiti e procedere con il pagamento delle imposte sono operazioni che richiedono una conoscenza approfondita del settore.
Vivi lontano dalla casa vacanze: per gestire personalmente la tua struttura ricettiva, e quindi effettuare i controlli sulla pulizia, accogliere gli ospiti e verificare il funzionamento degli apparati, devi necessariamente vivere nei pressi della proprietà.
Non sei pratico nell’uso dei dispositivi elettronici: pubblicizzare una casa vacanze richiede al giorno d’oggi ottime competenze informatiche, poiché nella maggior parte dei casi le strutture vengono promosse attraverso i siti web e mediante le OTA.

I Compiti Quotidiani di un Gestore di Case Vacanza

I gestori di case vacanza hanno molti lavori da fare ogni giorno per aiutare a far andare bene il loro appartamento. La prima cosa importante che fanno è occuparsi delle prenotazioni. Questo significa che devono tenere aggiornato un calendario su vari siti, parlare con le persone che verranno a stare nella casa prima, durante e dopo la loro visita, e occuparsi dei pagamenti della prenotazione.

Un’altra cosa molto importante che fanno è dare il benvenuto agli ospiti. Devono assicurarsi che l’arrivo degli ospiti sia facile e spiegare loro tutto quello che devono sapere sulla casa e sul posto intorno. I gestori devono essere sempre pronti a rispondere a qualsiasi domanda e a risolvere problemi se qualcosa non va.

Infine, è molto importante tenere la casa pulita e comoda per tutti. I gestori devono assicurarsi che la casa sia pulita, che ci siano lenzuola e asciugamani puliti e che non manchi niente.

Strumenti Utili per la Gestione

Airbnb, Vrbo e Booking.com aiutano a tenere traccia di chi viene a dormire, di ricevere i pagamenti e di parlare con gli ospiti. Un altro aiuto importante sono i channel manager perchè fanno in modo che le informazioni su quando la casa è libera o occupata siano uguali su tutti i siti internet.

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Sfide nella Gestione di Case Vacanza

Gestire una casa vacanza non è facile. Poi, a volte succedono imprevisti senza avviso, come quando si rompe un elettrodomestico o gli ospiti rompono qualcosa. Un’altra cosa difficile è che ci sono molte altre case vacanza da cui scegliere. Chi gestisce deve fare in modo che la loro casa sia presentata in modo speciale e a un buon prezzo, e deve anche scrivere un’ottima descrizione per attirare più ospiti.

Migliorare la Qualità del Servizio

Prima di tutto, è importante che chi lavora nella casa sappia come fare il suo lavoro bene. Poi, è una buona idea chiedere agli ospiti cosa pensano della casa dopo il checkout. Si può fare con domande o chiedendo di scrivere un commento.

Pulizia e Manutenzione

Quando si gestisce una casa vacanza, tenere tutto pulito e funzionante è fondamentale. I gestori devono seguire delle regole ben precise per la pulizia, che comprendono una bella sistemata alla casa dopo ogni visita degli ospiti, cambiare i prodotti da bagno, e occuparsi di lenzuola e asciugamani. Inoltre, i gestori devono essere pronti per ogni evenienza, come perdite d’acqua o problemi con gli elettrodomestici.

L'Importanza delle Recensioni degli Ospiti

Le recensioni degli ospiti contano molto per una casa vacanza. Aiutano le persone a decidere se prenotare o meno. I gestori possono ottenere recensioni buone facendo in modo che gli ospiti stiano bene e chiedendo loro di scrivere come è andata. dare un saluto caloroso e spiegare bene come funziona tutto nella casa fa sentire subito a proprio agio gli ospiti.

Per avere più commenti positivi, è utile mettere in atto alcune tattiche specifiche. Per esempio, chiedere educatamente agli ospiti di lasciare un commento alla fine della loro visita può cambiare molto le cose. Ascoltare con attenzione i suggerimenti degli ospiti e migliorare continuamente la casa e i servizi offerti è essenziale.

Sfide Comuni e Come Superarle

Gestire una casa per le vacanze non è sempre facile. Prima di tutto, pensiamo agli ospiti che arrivano. Ognuno di loro ha delle aspettative, spera di trovare tutto perfetto e a volte hanno richieste speciali. Quindi, chi si occupa della casa deve essere sempre pronto. Poi, c’è la questione dei concorrenti, perché non si è mai soli in questo business.

Affitti Brevi vs. Affitti Lunghi: Un Confronto

Se disponi di una seconda casa sai bene che tenerla sfitta comporta un onere molto elevato: non parliamo solo di tasse, ma anche di costi fissi di gestione e manutenzione che vanno calcolati anche se nell’appartamento non vi risiede nessuno. Un immobile rappresenta un grande valore: affittandolo non solo puoi coprire tutte le spese, ma puoi anche ottenere un guadagno extra.

In tal senso, infatti, i proprietari tendono spesso a prediligere gli affitti lunghi poiché questa formula li fa sentire più sicuri, non devono preoccuparsi del via vai di inquilini e possono contare su un’entrata in più al mese. Che fare quindi? Le persone viaggiano di continuo, per motivi di lavoro, personali o semplicemente per svago: le potenzialità di guadagno sono enormi.

Se possiedi una casa in una zona appetibile dal punto di vista turistico o commerciale potresti iniziare ad affittarla ai turisti. Le case vacanze stanno vivendo un momento di successo: sempre più turisti preferiscono affittare un appartamento anziché andare in albergo e questo per diversi motivi.

Rispetto agli orari fissi degli hotel o al coprifuoco dei B&B, la casa vacanza offre maggiore libertà e autonomia. I turisti possono uscire e tornare quando vogliono, volendo possono anche cucinare a casa. Anche il proprietario di casa ha un vantaggio economico: dagli affitti brevi può guadagnare di più che da un affitto lungo poiché la tariffa a notte è senza dubbio più alta. L’obiettivo principale deve essere quello di affittare casa più giorni possibile: per farlo è necessario promuovere l’appartamento per trovare sempre nuovi ospiti che rimpiazzino i precedenti.

Inoltre puoi guadagnare molto di più rispetto a un contratto di affitto 4×4 incrementando la rendita annuale del 15-25%, con punte anche del 50%, ante imposte e al netto dei costi e non correrai il rischio di trovare inquilini morosi. Continuerai poi a mantenere il pieno possesso e la disponibilità della tua abitazione.

Aspetti Economici e Fiscali

Gli affitti brevi rappresentano un settore in continua crescita nel mercato immobiliare italiano e una soluzione interessante per chi possiede una proprietà e desidera ottenere un reddito extra. Il costo della gestione degli affitti brevi dipende da diversi fattori, come il livello di servizio richiesto e l’agenzia scelta. In genere, una gestione completa da parte di un property manager professionale può costare tra il 20% e il 30% delle entrate mensili.

Il guadagno mensile con gli affitti brevi varia a seconda di diversi fattori: la posizione dell’immobile, la stagione, la qualità dell’arredamento e i servizi offerti. Le agenzie che gestiscono Airbnb di solito applicano una commissione tra il 20% e il 30% dei ricavi, in base ai servizi offerti.

Le tasse sugli affitti brevi prevedono un’aliquota del 21% sul reddito lordo, tramite la cosiddetta “cedolare secca”. Per una casa vacanza si pagano generalmente le stesse tasse degli affitti brevi, ossia la cedolare secca al 21%, oppure l’imposta ordinaria IRPEF.

Un Property Manager paga le tasse sul reddito derivante dalla sua attività come qualsiasi altro lavoratore autonomo o azienda.

Normative e Regolamentazioni

Nel 2024 sono attese nuove normative per regolamentare ulteriormente gli affitti brevi, con l’obiettivo di limitare il fenomeno nelle città ad alta densità turistica. Non c’è un limite specifico sul numero di affitti brevi che si possono fare in un anno. Per regolarizzare un affitto breve, è necessario comunicare l’attività al Comune di appartenenza, richiedere l’eventuale codice CIR (Codice Identificativo Regionale) se previsto, e iscriversi al registro delle locazioni brevi.

Come Iniziare

Per iniziare un’attività di affitti brevi, occorre prima di tutto possedere o acquisire un immobile. Per trovare immobili da destinare agli affitti brevi, puoi cercare opportunità sui principali portali immobiliari, rivolgerti a un’agenzia immobiliare o valutare aste immobiliari.

Contratto di Gestione Casa Vacanze

Per operare in modo professionale e tutelarti legalmente, è indispensabile conoscere il contratto di property management, uno strumento fondamentale per regolare il rapporto tra proprietario e property manager. In questo articolo ti guidiamo nella stesura del contratto di gestione casa vacanze, con particolare attenzione alla definizione della percentuale di gestione e alle normative vigenti, per aiutarti a offrire un servizio efficiente e conforme.

Il contratto di gestione di casa vacanze è un accordo legale che regola la collaborazione tra il proprietario dell’immobile e un property manager o un’agenzia gestione casa vacanze. Questo strumento, noto anche come contratto di property management, consente al proprietario di delegare a terzi la gestione case vacanza - dalle operazioni di check-in alle pulizie, fino al marketing - in cambio di una percentuale di gestione calcolata sugli incassi. È un'opzione ideale per chi non ha tempo o competenze per occuparsene direttamente, ma desidera comunque massimizzare il rendimento del proprio immobile. Il contratto tutela entrambe le parti, definendo diritti, doveri, condizioni generali e condizioni economiche, ed è fondamentale affidarsi a esperti per redigerlo correttamente.

Questo tipo di gestione nel campo degli affitti brevi è un'ottima opzione per chi desidera affittare la sua proprietà per periodi di tempo più brevi, mentre aspetta di poterla vendere.

Clausole ed Elementi Essenziali del Contratto

Pianificare la gestione di una casa vacanze richiede un'attenta stesura del contratto, che definisca chiaramente diritti e doveri delle parti. Ecco i punti chiave da includere:

Descrizione della proprietà: ubicazione, caratteristiche dell’immobile e destinazione d’uso (es. affitto turistico).
Responsabilità del property manager: gestione prenotazioni, check-in/out, pulizie, cambio biancheria, manutenzione ordinaria (entro un limite di spesa concordato, es. 150 €), gestione utenze.
Durata del contratto: generalmente da 12 a 36 mesi, con rinnovo automatico se non disdetto.
Recesso anticipato: possibile per entrambe le parti con preavviso (es. 60 giorni), con penale in caso di recesso senza giusta causa.

Si tratta di un documento spesso considerato come un aspetto fondamentale della gestione di case, descrive i termini di locazione e del soggiorno presso la struttura.

I termini e le condizioni contrattuali possono variare significativamente a seconda delle esigenze specifiche delle due parti coinvolte, è importante stabilire come strutturare il proprio accordo, in modo personalizzato in base alle specifiche circostanze e necessità. È necessario introdurre i termini operativi e anche altri dettagli cruciali, come ad esempio chi paga per le riparazioni o le manutenzioni necessarie e simili, per garantire una sicurezza contrattuale.

Obblighi Fiscali e Normativi

In Italia è possibile gestire l’immobile come una Casa Vacanze o come una Locazione Turistica. La differenza sta nel fatto che in quest’ultima modalità non è possibile offrire servizi all’ospite, trattandosi di una mera locazione, mentre che nella Casa Vacanze sì.

In tutti i casi, consigliamo sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per ricevere assistenza e chiarimenti su eventuali dubbi riguardo alle normative italiane.

Sia i proprietari che i gestori avranno obblighi fiscali di dichiarazione dei guadagni ottenuti attraverso il regime fiscale che si addice alla loro situazione specifica.

Tabella: Confronto tra Affitti Brevi e Affitti Lunghi

Caratteristica	Affitti Brevi	Affitti Lunghi
Durata	Fino a 30 giorni	Oltre 30 giorni
Guadagno	Potenzialmente più alto (tariffa a notte più alta)	Stabile, ma generalmente inferiore
Gestione	Più impegnativa (pulizia, check-in/out frequenti)	Meno impegnativa
Tasse	Cedolare secca al 21%	IRPEF o cedolare secca (a seconda dei casi)
Flessibilità	Maggiore (disponibilità dell'immobile)	Minore

Rivolgersi ad un property manager significa, insomma, investire nel successo della propria casa vacanze. I nostri property manager sono pronti ad occuparsi della promozione e della gestione ordinaria della tua casa vacanze, seguendo anche tutti gli aspetti burocratici legati alle locazioni turistiche.

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