Normativa Antincendio Locazione Turistica: Requisiti e Obblighi
Il settore degli affitti brevi ha conosciuto una crescita esponenziale negli ultimi anni, grazie alla diffusione delle piattaforme digitali. Questo boom ha portato alla necessità di regolamentare il settore per garantire sicurezza e trasparenza. In questo articolo, esamineremo le recenti normative italiane che impongono misure di prevenzione incendi per le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi.
Entrata in Vigore e Obiettivi della Normativa
Il 16 dicembre 2023 segna l’entrata in vigore del decreto “Anticipi”, convertito in legge con la Finanziaria 2024. Questa normativa introduce nuove disposizioni volte a garantire la sicurezza nelle locazioni turistiche e nelle strutture ricettive extralberghiere. Con l’entrata in vigore della Legge 191/2023 di conversione del Decreto Anticipi (decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145), pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 293 del 16 dicembre, è stato introdotto un quadro normativo significativo in merito alla sicurezza nelle case destinate a locazioni brevi. Tra i principali obblighi figurano l’installazione di dispositivi di sicurezza antincendio e l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), essenziale per identificare e regolarizzare queste strutture.
Codice Identificativo Nazionale (CIN): Cos'è e Chi Deve Richiederlo?
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un codice univoco obbligatorio per tutte le unità immobiliari destinate alla locazione turistica, incluse le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Al comma 3 si specifica che il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva.
La ricodificazione come CIN e la trasmissione dei codici e dei dati sono assicurate, ai fini dell’inserimento nella banca dati nazionale anche dai comuni che hanno attivato delle procedure di attribuzione di specifici codici identificativi.
Come precisato dalle FAQ disponibili sul Ministero del Turismo devono richiedere il CIN:
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- i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
- i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
- i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
L’obbligo di possedere ed esporre il CIN negli annunci sulle piattaforme, all’esterno dello stabile o, comunque, nei contratti con i propri clienti è generalizzato e non prevede eccezioni.
Quindi, chi è soggetto all’obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale dovrà richiedere anche il CIN e sarà tenuto a esporre entrambi i codici. Infatti, le disposizioni relative ai codici identificativi previsti dalle normative delle Regioni, delle Province autonome e dei Comuni rimangono, in ogni caso, valide anche con le nuove norme.
A queste vengono affiancate le disposizioni sul Cin, che hanno funzione di controllo e antifrode, anche in chiave fiscale.
Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui sono collocati l’appartamento o la struttura, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, a pena di sanzioni comminate dai Comuni di riferimento per mezzo degli organi di polizia locale.
Le case religiose di ospitalità no-profit non sono soggette all’obbligo di CIN, qualora l’attività di ospitalità sia svolta a titolo meramente gratuito. Le libere donazioni corrisposte dagli ospiti non fanno venir meno la gratuità della prestazione offerta.
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Scadenze per Richiedere il CIN
Con un avviso pubblicato sul sito istituzionale il 22 ottobre 2024 il Ministero del Turismo ha annunciato la proroga al 1° gennaio 2025 dei termini per munirsi del CIN. La proroga si è resa necessaria per garantire uniformità di trattamento nei confronti dei titolari di strutture ricettive e di unità immobiliari ad uso abitativo.
Dalle Faq pubblicate sul sito del ministero del Turismo arriva tuttavia un’interpretazione estensiva dei termini e delle sanzioni collegate all’utilizzo del nuovo codice identificativo nazionale (CIN). Si legge, infatti, che chi ha già ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale prima dell’applicazione delle disposizioni sul CIN, ha ulteriori 60 giorni di tempo per ottenere il CIN. Quindi, ha complessivamente 120 giorni dalla pubblicazione dell’avviso. Una volta decorsi questi termini, sarà suscettibile di sanzione. In sostanza, dal momento che l’avviso è stato pubblicato il 3 settembre scorso, la piena attivazione delle sanzioni ci sarà a partire dal primo gennaio del 2025.
Per coloro che ottengono il codice regionale dopo l’avvio del CIN, ci saranno a disposizione 30 giorni di tempo dopo la concessione del CIN.
Misure di Sicurezza Antincendio Obbligatorie
La legge impone che tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi siano dotate di attrezzature di sicurezza antincendio. Questi requisiti includono estintori portatili, rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio. Tutte le strutture (sia imprenditoriali che non imprenditoriali) dovranno essere munite di:
- dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti ;
- estintori portatili a norma di legge almeno uno ogni 200 m2 di pavimento.
Per le strutture immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale si aggiunge l’obbligo della verifica dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
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Devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023.
Non si può ottenere il CIN se prima non si è in regola con i requisiti di sicurezza.
Le unità immobiliari devono essere dotate di estintori portatili conformi alle normative, ubicati in posizioni accessibili e visibili. Inoltre, è obbligatorio installare rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, per prevenire incidenti dovuti a fughe di gas o accumulo di CO.
Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di: dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti; estintori portatili a norma di legge in posizioni strategiche, prossime agli accessi e vicino alle aree di maggior rischio.
Il numero di estintori richiesto segue precise direttive: è necessario un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento, così da garantire una copertura adeguata su tutta la superficie dell’immobile. Le specifiche sui tipi di estintori sono dettagliate nell’allegato I del D.M. 03/09/2021.
Per consentire la pronta estinzione di un principio di incendio, devono essere installati estintori di capacità estinguente minima non inferiore a 13A e una carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri, in numero tale da garantire una distanza massima di raggiungimento pari a 30 m.
Gli estintori devono essere sempre disponibili per l’uso immediato, pertanto devono essere collocati:
- in una posizione facilmente visibile e raggiungibile, lungo i percorsi d’esodo in prossimità delle uscite dei locali, di piano o finali;
- in prossimità di eventuali ambiti a rischio specifico (es. depositi, archivi,…).
Sono esonerati dall’obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.
Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell’art. 1, comma 595, L. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti (elettrici, di riscaldamento, di raffrescamento, ecc.), come prescritti dalla normativa vigente.
Caratteristiche Tecniche degli Estintori
Per garantire l'efficacia degli estintori, è necessario seguire le indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al D.M. 3 settembre 2021 (decreto Minicodice). Gli estintori devono soddisfare specifici criteri tecnici per garantire la loro efficacia in caso di emergenza. Devono avere una capacità estinguente di almeno 13A, 89B e una carica minima di 6 kg o 6 litri, a seconda del tipo di estintore.
Gli estintori devono essere posizionati in luoghi facilmente accessibili e ben visibili, con l'aggiunta di appositi cartelli segnaletici per aumentarne la visibilità. L'estintore ideale per una casa vacanze, considerata ora un luogo di lavoro, è un modello idrico da 6 kg, omologato e adatto ai rischi domestici. Questo tipo di estintore è efficace contro incendi di materiali solidi (classe A, come il legno dei mobili), liquidi infiammabili (classe B, come alcol e solventi) e oli da cucina (classe F).
Una delle tentazioni da evitare è l'acquisto di estintori basato unicamente sul risparmio, poiché spesso tali prodotti mancano dell'omologazione necessaria. La legge impone che gli estintori utilizzati nei luoghi di lavoro (e ora anche nelle case vacanze) debbano essere approvati da un reparto speciale dei Vigili del Fuoco che ne verifica i requisiti di produzione, sicurezza e prestazione. Pertanto, anche se alcuni estintori possono sembrare esteticamente piacevoli, magari con un design raffinato o decorazioni pittoresche, se non sono inclusi nell'elenco approvato, rendono l'immobile non conforme alle norme di sicurezza antincendio.
Per garantire il corretto funzionamento degli estintori, è necessario seguire le procedure di manutenzione prescritte dalla norma UNI 9994:2013. La sorveglianza deve essere eseguita quotidianamente dal datore di lavoro o dal proprietario dell'immobile. Ogni sei mesi, è necessario effettuare un controllo semestrale per verificare lo stato degli estintori. Infine, il collaudo del serbatoio o della bombola, attraverso un test idrostatico, deve essere effettuato a scadenze prestabilite.
Rilevatori di Gas Combustibili e Monossido di Carbonio
Per i dispositivi di rilevazione dei gas usati comunemente come combustibile, l'obiettivo principale è prevenire il rischio di esplosioni. Il monossido di carbonio rappresenta un pericolo diverso a causa delle sue proprietà chimiche. A differenza del metano, che viene trattato con un odore particolare per essere rilevato in caso di perdite, il monossido di carbonio è completamente incolore, inodore e insapore, rendendolo particolarmente pericoloso.
Si forma durante una combustione incompleta, cioè quando non c'è abbastanza ossigeno. Per questo motivo, oltre alla manutenzione certificata della caldaia, è estremamente importante controllare regolarmente che i rilevatori domestici funzionino correttamente. Spesso questi dispositivi vengono dimenticati dopo l'installazione.
Parlando dei rilevatori, in ogni caso, tutte le unità immobiliari dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, funzionanti. In particolare, scatta l’obbligo di far installare rilevatori di monossido di carbonio certificati, che potranno anche essere alimentati a batteria. L’obbligo riguarda anche i rilevatori di GPL o gas metano certificati, che dovranno essere preferibilmente installati a corrente.
Sanzioni per il Mancato Rispetto delle Normative
Il mancato rispetto delle normative antincendio può avere conseguenze significative per i proprietari e i gestori di case vacanze. Gli host che non si adeguano alle norme antincendio per le locazioni brevi possono incorrere in sanzioni amministrative severe. La normativa impone l'obbligo di installare estintori conformi alle normative europee, e il mancato rispetto di queste disposizioni può risultare in multe significative. La mancata installazione di estintori adeguati, infatti, può comportare multe che variano da 600 a 6000 euro, a seconda della gravità dell’infrazione e della dimensione della struttura.
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
Il comma 8 dell’articolo 13 ter della legge impone l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per chi gestisce locazioni turistiche in forma imprenditoriale. Nel caso di gestione tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante. Questa procedura, regolamentata dall’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, deve essere presentata presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune in cui si svolge l’attività.
Altre Norme Importanti per la Gestione degli Affitti Brevi
Con la novità sugli obblighi dei rilevatori e dell’antincendio, in molti gestori, si stanno dimenticando di un altro obbligo molto importante, ovvero quello della gestione del rischio legionella. La legionella è un batterio che può annidarsi nell’impianto idrico e può essere causa, se inalato attraverso i droplet, di alcune malattie come la febbre di Pontiac e la Legionellosi.
Un’altra norma da poco entrata in vigore è il D.lgs. 18/23. Tale norma specifica un aspetto molto importante, ovvero che il responsabile della qualità e sicurezza dell’acqua, dall’acquedotto al contatore di una abitazione, è del gestore della rete idrica (ovvero la compagnia che gestisce acquedotto e rete idrica). Però, dal contatore alle uscite, ovvero ai rubinetti e alle docce di una abitazione, (ad esempio in una casa vacanza o in un B&B) la responsabilità è del gestore idrico interno, che è il proprietario dell’attività.
Nelle strutture in cui sono presenti piscine, è obbligatorio gestire la piscina ai sensi delle norme nazionali e regionali, come ad esempio sul tema della presenza del bagnino, dei presidi da installare come salvagente, termometro, regolamento esposto, cassetta primo soccorso, sul tema dei requisiti strutturali che deve avere la piscina (presenza recinzione, vasca lavapiedi, ecc).
Sempre ai sensi delle citate norme è importante che la piscina sia dotata di uno specifico manuale di autocontrollo con apposite registrazioni sugli interventi di manutenzione e controllo sulla stessa.
Gli obblighi in materia di HACCP, interessano solamente i B&B o comunque quelle attività dove l’operatore manipola alimenti per la clientela (ad esempio per le colazioni). Come si può vedere, quindi, gli obblighi sono diversi e trasversali, e possono cambiare da struttura a struttura.
Informazioni Aggiuntive per gli Ospiti
Agli ospiti si dovrà anche comunicare quali numeri chiamare in caso di emergenza e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso. In particolare, se gli ospiti hanno limitate capacità motorie si dovranno istruire sulle indicazioni previste per la gestione inclusiva dell’emergenza.
Attività Disciplinate dalla Legge 191/2023
È importante precisare che la legge 191/2023 si riferisce agli esercizi di locazione breve che non sono soggette al controllo dei Vigili del Fuoco ai sensi dell’allegato I del D.P.R. 151/2011.
Difatti, il D.P.R. 151/2011 individua nell’allegato I come attività 66, soggette al controllo dei Vigili del Fuoco, gli “Alberghi, pensioni, motel, villaggi albergo, residenze turistico - alberghiere, studentati, villaggi turistici, alloggi agrituristici, ostelli per la gioventù, rifugi alpini, bed & breakfast, dormitori, case per ferie, con oltre 25 posti-letto” e che le norme tecniche applicabili per la progettazione, ovvero il D.M. 09/04/1994, integrato dal D.M.
Riferimenti Normativi
- Decreto - legge 18 ottobre 2023, n.
- D.Lgs .23 febbraio 2023, n.
- Decreto - legge 18 ottobre 2023, n.
- Legge 191/2023 (antincendio e nuove direttive per le locazioni brevi)
- Il Decreto Ministeriale 16726/24 del 06 giugno 2024 contiene le disposizioni applicative per l’individuazione delle modalità di interoperabilità tra la banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche e le banche dati regionali e delle Province autonome delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche.