Comprare Casa in Italia: Requisiti per Stranieri

L’Italia è un paese ricco di bellezze culturali, storiche, con città piene di fascino, territori e panorami unici. L’Italia è un Paese sempre più ambito per i suoi luoghi unici e le sue residenze da sogno, nonché per la sua qualità di vita. Non è difficile immaginare che si voglia comprare casa in Italia, per passarci le vacanze ma anche per viverci. Comprare casa in Italia è un ottimo investimento sia che si decida di vivere l’immobile, sia che lo si metta a reddito. Il mercato immobiliare italiano riesce ancora ad essere attraente all’estero. L’interesse degli stranieri all’acquisto di un immobile in Italia è sicuramente crescente. Soprattutto nelle grandi città d’arte, o nei luoghi di villeggiatura (mare, montagna, etc).

Ecco una guida alle principali cose da sapere per i cittadini stranieri che vogliono comprare casa in Italia. Se vuoi acquistare un immobile in Italia devi assolutamente rispettare la procedura che ti indicherò di seguito. Infine, troverai tutti i miei consigli per ottenere il maggiore risparmio fiscale possibile sull’investimento, e se tutto questo non ti è sufficiente troverai le indicazioni per contattarmi per una consulenza fiscale.

Chi ha diritto di comprare casa in Italia?

Il primo aspetto da considerare è che non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia. Possono comprare casa in Italia i cittadini della comunità europea (UE), che hanno da questo punto di vista gli stessi diritti dei cittadini italiani senza limitazioni. Soggetto cittadino comunitario o appartenente a Paesi dello SEE. In questo caso non vi sono limiti all’acquisto. Così anche chi rientra nell’EFTA (Associazione europea di libero scambio) e chi è apolide ma risiede in Italia da più di tre anni.

I cittadini che non rientrano in queste categorie, possono comprare casa in Italia se vi soggiornano regolarmente. Stranieri soggiornanti in Italia. In questo caso è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Stessa cosa anche per familiari di stranieri soggiornanti in Italia ed apolidi da meno di tre anni. Per i soggiornanti in Italia è necessario esibire il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno.

Rimane il caso di chi non soggiorna in Italia e non è cittadino dell’UE o dell’EFTA. Stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia. In questo caso l’acquisto è più complicato, in quanto è necessario che vi sia un trattato internazionale che consenta l’acquisto. Questi ultimi possono comprare in presenza di un trattato internazionale o se esiste la condizione di reciprocità tra il paese di origine e l’Italia, ovvero se il cittadino italiano può effettuare gli stessi atti giuridici nello Stato di chi vuole comprare casa in Italia. Il trattato internazionale per essere applicabile deve consentire il principio di reciprocità. Anche al soggetto italiano deve essere consentito l’acquisto di una casa in quel Paese estero. Si può verificare l’esistenza di questo trattato sul sito del Ministero degli Esteri. Per verificare l’esistenza di una convenzione valida, occorre verificare al situazione sul sito del Ministero degli Affari Esteri.

Leggi anche: Diritti e tutele degli stranieri

Il primo passo da effettuare è quindi quello legato ad individuare se rientri tra i soggetti stranieri che possono comprare casa in Italia.

Documenti necessari per comprare casa in Italia

Qualunque tipologia di acquirente che intende comprare casa in Italia ha bisogno di alcuni documenti per portare a termine la compravendita. Requisiti per stranieri che comprano casa in Italia:

Codice fiscale: In primo luogo il codice fiscale, che è rilasciato dall’Agenzia delle Entrate italiana. Sia per stranieri soggiornanti in Italia che non, occorre l’acquisizione di un codice fiscale italiano per portare a termine l’acquisto. Il cittadino straniero per poter sottoscrivere l’atto di rogito e acquistare l’immobile in Italia deve essere in possesso del codice fiscale rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle Entrate.
Permesso di soggiorno: Per i soggiornanti in Italia è necessario esibire il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno, come anche i suoi familiari.
Passaporto: Per chi invece non soggiorna in Italia è necessario il passaporto o equivalenti documenti di viaggio. Necessario per viaggiare in Italia per visionare l’immobile, anche se si può tecnicamente acquistare una casa a distanza anche con la sola visita virtuale.
Conto corrente: Necessario per il trasferimento del denaro per il pagamento della somma pattuita, oltre che delle spese collegate alla transazione e delle imposte.

Procedure per comprare casa in Italia

Anche gli stranieri che acquistano casa in Italia devono rispettare le tre fasi di acquisto di un immobile in Italia. Arrivato a questo punto dovresti aver già individuato l’immobile da acquistare in Italia. Vediamo, quindi, in modo pratico qual’è la corretta procedura da attuare per arrivare all’acquisto dell’immobile. Come per qualsiasi atto di compravendita immobiliare, sono tre le fasi che riguardano l’acquisto: la proposta di acquisto, il contratto preliminare di vendita (o compromesso) e il contratto definitivo.

Proposta di acquisto: Quando decidi di comprare casa in Italia (o se vuoi comprare casa dall’estero), una volta scelto l’immobile tra le tante case proposte in vendita, devi presentare una “proposta di acquisto”. Offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione, come estremi delle parti, estremi dell’edificio oggetto della transazione, somma pattuita. La proposta di acquisto è una offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione tra venditore ed acquirente.
Contratto preliminare di vendita: Una volta accettata la proposta di acquisto, il passo successivo è il contratto preliminare di vendita. Accordo scritto che viene redatto una volta accettata la proposta, nel quale è previsto il versamento della caparra confirmatoria oltre alle altre condizioni per l’acquisto. Si tratta di un accordo preliminare all’acquisto con il quale il compratore si impegna formalmente. Infatti, nel contratto è previsto solitamente il versamento di una caparra confirmatoria. Il contratto preliminare deve avere obbligatoriamente una forma scritta. Esso deve contenere tutte le condizioni dettate dalle parti nella proposta di acquisto. Mentre nel caso di preliminare di vendita, non è obbligatorio il suo effettivo intervento, anche se fortemente consigliato.
Contratto definitivo di vendita (Rogito notarile): Il contratto definitivo di vendita è il rogito notarile. Atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito. Nel caso di contratto definitivo, il rogito del Notaio è essenziale non solo per le garanzie che le parti si sono obbligate ad assolvere (tra cui i più importanti sono il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà al compratore) e che il Notaio suggella, ma anche per una serie di adempimenti successivi alla stipula. Infatti, quale pubblico ufficiale, egli dovrà trascrivere la compravendita e trasferire tutta la documentazione ad essa relativa al Catasto e ai Registri Immobiliari per la trascrizione.

Problematiche per stranieri che acquistano casa in Italia

Uno straniero che compra casa in Italia potrebbe avere delle difficoltà da superare legate alla sua condizione. Eccone alcune:

Conoscenza della lingua

Una delle difficoltà maggiori nella compravendita di case in Italia da parte di cittadini stranieri è comprendere pienamente tutti i risvolti burocratici, in particolare l’atto stesso di compravendita. Se lo straniero che acquista casa in Italia non conosce la lingua italiana, occorre far sapere la cosa al Notaio; gli atti legati alla compravendita si dovranno svolgere alla presenza di un interprete e all’atto notarile in italiano occorrerà far seguire una traduzione ufficiale nella lingua di provenienza dell’acquirente. Ecco perché se l’acquirente dichiara di capire bene la lingua italiana si può procedere, altrimenti è necessario far tradurre l’atto nella lingua dell’acquirente da un traduttore ufficiale. Il notaio può dichiarare di effettuare la traduzione, nel qual caso si può evitare di interpellare un traduttore.La legge notarile è molto precisa nello stabilire che nel caso in cui vi sia uno straniero è necessario verificare se le parti e il notaio rogante conoscano la lingua straniera. Nel caso in cui il notaio non conosca la lingua straniera parlata dalla parte, sono le parti stesse del contratto a decidere chi sarà l’interprete. La sua funzione è proprio quella di agevolare la comunicazione tra le parti e con il notaio. L’interprete per partecipare al rogito notarile deve avere gli stessi requisiti dei testimoni. È quanto affermato dalla legge notarile. Quindi deve essere maggiorenne, cittadino italiano e non deve essere interessato all’atto. Anche uno straniero può svolgere la funzione di interprete ma deve avere la residenza in Italia.

Assenza dell'acquirente in Italia

Se l’acquirente non si trova fisicamente in Italia al momento dell’acquisto, la compravendita si può comunque concludere per procura, ovvero tramite un documento che delega ad una terza persona il potere di compiere l’atto legale al posto dell’assente. Può accadere che la persona interessata a concludere l’accordo per l’acquisto non possa effettivamente partecipare alla stipula. Si pensi al caso in cui una cittadina straniera francese non possa essere presente di persona al momento del rogito notarile in Italia: questa potrà conferire procura, ad esempio, al marito per la conclusione del contratto di vendita.

Come si paga una casa in Italia dall'estero?

Avere un conto corrente in Italia con la somma necessaria al pagamento del venditore è la condizione più semplice per un cittadino straniero che intenda comprare casa in Italia. Se non l’ha ancora fatto, l’acquirente può aprire un conto in Italia e trasferirvi le somme necessarie alla compravendita, sempre che lo Stato di provenienza dell’acquirente non imponga restrizioni ai movimenti di questo tipo. a - Il cittadino straniero può aprire un conto corrente direttamente in Italia e trasferire le somme (la banca indicherà la procedura da seguire). In questo caso sarà direttamente lui a fare emettere dalla banca italiana gli assegni circolari per gli acconti e i saldi prezzo.

Se non si intende aprire un conto corrente in Italia, la legge consente di accordarsi con il notaio tramite un mandato fiduciario, e trasferire al conto dedicato del notaio le somme necessarie all’acquisto. b - L’acquirente straniero può sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio rogante scelto con il quale incarica l’ufficiale stesso di ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie indicate per l’acquisto dell’immobile mediante bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c. 63-67).

Mutuo estero per casa in Italia

Comprare per mezzo di un mutuo estero per casa in Italia è tecnicamente possibile ma potrebbe comportare qualche complicazione e costo in più. La soluzione più diretta è scegliere un istituto bancario italiano o straniero con sede in Italia. Il vantaggio di fare affidamento a enti bancari in loco sta soprattutto nella semplificazione delle procedure, in particolare la perizia dell’immobile, indispensabile per l’erogazione del prestito.

Tasse e agevolazioni fiscali per stranieri

Anche se l’acquirente di una casa è straniero deve pagare le tasse ed imposte legate alla compravendita della casa in Italia, in particolare quelle di registro, ipotecarie e catastali. Le imposte legate all’acquisto sono quelle di registro, ipotecarie e catastali. Se a vendere è un soggetto privato, il Testo unico sull’imposta di registro prevede il versamento, a carico dell’acquirente, dell’imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Esse si applicano in misura fissa se le cessioni sono soggette a Iva o proporzionale al 9% se esenti da Iva. Altrimenti, se il venditore è un’impresa, la vendita sarà soggetta all’IVA, secondo quanto stabilito dal D.P.R. se invece si acquista da un’impresa costruttrice entro i 4 anni dall’ultimazione dei lavori, si paga l’IVA calcolata al 4%. Per poter applicare le agevolazioni fiscali previste dal legislatore occorrono diversi requisiti che attengono non solo a chi compra, ma anche all’oggetto della vendita.

Un soggetto straniero che acquista casa in Italia deve sapere che oltre al pagamento delle imposte indirette sull’acquisto è tenuto anche a pagare le imposte patrimoniali. Il termine di presentazione della dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso/detenzione del locale.

Anche gli stranieri però possono accedere alle agevolazioni per l’acquisto di una casa se possiedono i requisiti richiesti dalla legge italiana, ovvero quelli che definiscono l’abitazione principale accatastata non di lusso e ubicata nel comune in cui l’acquirente ha residenza o la avrà entro 18 mesi. L’acquirente inoltre non deve essere titolare di altre case, anche solo di una quota o di una nuda proprietà. In particolare:

Acquisto prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da impresa costruttrice dopo oltre 4 anni dalla fine lavori: imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a € 50 ciascuna;
Acquisto da impresa costruttrice, prima dei 4 anni da fine lavori: IVA al 4%, imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse per € 200 ciascuna.

Se invece l’abitazione è di lusso e non rientra nel profilo della “prima casa”, è previsto il versamento dell’imposta di registro, catastale ed ipotecaria in misura fissa se la transazione è soggetta a Iva o proporzionale al 9 per cento se esente da Iva.

Chi acquista la prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Chi compra da un’impresa costruttrice, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, paga l’IVA al 4%.

Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero. Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza.

Consigli aggiuntivi

Per uno straniero l’acquisto di una abitazione in Italia è solitamente un investimento. Per questo motivo occorre non solo individuare la tipologia ed il luogo in cui è situata l’abitazione. Non si deve trattare di una mera scelta estetica. Per questo motivo è di fondamentale importanza affidarsi a dei professionisti del settore, esperti in vari ambiti che possano verificare molti aspetti tecnici. Mi riferisco alla conformità dell’immobile per tutte le autorizzazioni necessarie, sia da un punto di vista edilizio che tecnico, impianti, etc. In poche parole, se vuoi comprare casa in Italia devi accertarti del suo concreto stato di salute. Mi riferisco sia ad immobili storici, ma anche ad immobili da costruire o in corso di costruzione.

Altro consiglio è quello di verificare sempre la presenza di possibili ipoteche che gravano sull’immobile. Per questo è necessario fare una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari. In questo modo potrai vedere in modo incontrovertibile la titolarità del venditore dell’immobile. Infine, se decidi di acquistare un immobile in un condominio non puoi esimerti dal verificare la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore. Puoi accertarti di questo facilmente attraverso una dichiarazione dell’amministratore di condominio.

La variabile principale che incide sull’acquisto di una abitazione è sicuramente il prezzo di acquisto. Inutile dire che sul prezzo degli immobili incidono vari elementi. Generalmente il venditore tenta di vendere ad un prezzo un più alto rispetto a quello di mercato. Per questo occorre distinguere tra il prezzo richiesto e l’effettivo prezzo di vendita.

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