Locazioni Turistiche a Venezia: Normativa sulle Fosse Settiche e Impatto sul Mercato

Venezia, con i suoi canali e le architetture storiche, attrae milioni di visitatori ogni anno, rendendo le locazioni turistiche un settore in forte espansione. Tuttavia, la gestione delle acque reflue, e in particolare delle fosse settiche, è un tema cruciale per chi possiede immobili destinati agli affitti brevi nella città lagunare.

A Venezia, le normative locali impongono che ogni immobile destinato ad attività ricettive, compresi gli affitti brevi, sia dotato di sistemi adeguati per la gestione delle acque reflue. Le fosse settiche sono sistemi progettati per il trattamento delle acque reflue domestiche in assenza di una rete fognaria pubblica.

La Normativa sulle Fosse Settiche

La normativa è regolata dall'art. 63 del regolamento edilizio DCC 2019/70 del 13/12/2019, e dalla disposizione dirigenziale PG 123125 del 03/03/2020 ex art. 63 c. 6 del medesimo regolamento. L'adesione al regolamento e la relativa domanda di variante urbanistica va presentata per ogni singola unità immobiliare, indicando il numero di posti letto e il Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato nella Banca dati.

ANBBA (Associazione Nazionale Bed & Breakfast e Alloggi Turistici) sottolinea che l’obbligo comunale di realizzare fosse settiche a Venezia - sebbene previsto per ragioni di tutela ambientale e di corretta gestione delle acque reflue - non può diventare uno strumento per limitare l’offerta di affitti brevi.

Come funzionano le fosse settiche? La funzione principale di una fossa settica è separare i solidi e le sostanze galleggianti dalle acque reflue, attraverso un processo fisico e biologico. All’interno della vasca, infatti, i materiali più pesanti si depositano sul fondo formando i fanghi, mentre quelli più leggeri (come oli e grassi) risalgono in superficie creando uno strato di schiume e croste. Il funzionamento della fossa settica si basa su un percorso obbligato dei reflui attraverso camere separate da setti. Questi elementi strutturali impediscono il passaggio di solidi e sostanze galleggianti da una camera all’altra.

Durante la permanenza all’interno della vasca, i solidi sedimentano e iniziano un processo di fermentazione anaerobica, che riduce parzialmente la materia organica e produce gas. Un corretto dimensionamento della fossa in base al volume giornaliero di reflui garantisce un adeguato tempo di ritenzione, permettendo di trattenere circa il 50% dei solidi sospesi.

Opzioni e Obblighi per i Proprietari

I proprietari possono installare fosse settiche tradizionali o sistemi di trattamento delle acque reflue di ultima generazione, che sono più compatti e efficienti. È fondamentale che questi sistemi siano certificati e rispondano agli standard ambientali stabiliti dalle autorità locali. La normativa prevede anche obblighi di manutenzione periodica delle fosse settiche.

I proprietari devono garantire la pulizia regolare e il controllo dei sistemi di depurazione, tenendo un registro degli interventi effettuati. È consigliabile affidarsi a professionisti del settore per una valutazione tecnica dell’immobile e delle sue necessità specifiche.

I sistemi di depurazione moderni, come le fosse settiche biologiche e gli impianti di trattamento a membrana, offrono una maggiore efficienza e richiedono meno spazio rispetto alle fosse tradizionali. Una manutenzione regolare è fondamentale per il corretto funzionamento dei sistemi di depurazione. Bisognerà affidarsi a un consulente tecnico per verificare se sono in essere forme di detrazione fiscale per l’installazione di sistemi di depurazione eco-sostenibili.

Conseguenze del Mancato Adeguamento

Il mancato adeguamento degli impianti comporta sanzioni severe, tra cui multe significative e, in alcuni casi, la sospensione dell’attività ricettiva. Conformarsi alle normative vigenti e adottare soluzioni sostenibili per la gestione delle acque reflue è una responsabilità condivisa da tutti i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi.

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Impatto sul Mercato delle Locazioni Turistiche

Esulta l'associazione albergatori veneziani, Ava, per la norma del regolamento edilizio in discussione al Comune: «Il 30-40% degli appartamenti di Venezia ora destinati ai turisti uscirà dal mercato delle affittanze turistiche e rientrerà nel mercato della residenza», scrive il direttore dell'associazione Claudio Scarpa. A distinguere le strutture alberghiere dagli altri immobili sarà infatti la presenza delle fosse settiche.

Con l'obbligo delle fosse settiche Ava stima l'uscita dal mercato di molti degli attuali appartamenti: «Il 30-40% non ha questo tipo di requisito - conclude Scarpa -. E sarà impossibile adeguarsi a causa delle spese ingenti e dell'opposizione dei condomini ai lavori. Più di tre case su dieci, secondo le nostre stime, potrebbero quindi essere riconvertite, tornare a disposizione di chi vuole affittare casa a Venezia rientrando nel mercato destinato alla residenza.

Tuttavia, critica Abbav, associazione b&b, affittacamere e appartamenti del Veneto: «L’amministrazione vuole scaricare sulle locazioni l’aumento del carico inquinante, dovuto al fatto che a Venezia le abitazioni sono in gran parte prive di fosse settiche, perché spesso non risulta materialmente possibile realizzarle», visto che per fare la fossa settica devi essere lontano dalla vicina proprietà almeno di 3 metri.

«Il numero di abitanti autorizzato per una locazione turistica è esattamente identico a quello autorizzato per i cittadini residenti - scrive Abbav -. Si evince che il carico inquinante delle locazioni turistiche non può essere in alcun modo maggiore di quello prodotto da residenti. Anzi, poiché l’occupazione media delle locazioni turistiche durante l’anno si aggira attorno al 60%, si può affermare che adibire un’abitazione a locazione turistica alleggerisce il carico inquinante nella laguna di Venezia.

Secondo Marchi, la sentenza confermerebbe inoltre la validità della posizione dell'associazione dei proprietari, in quanto «l'obbligo di SCIA che sarebbe prevista nel nuovo regolamento comunale per aprire una nuova attività anche se non imprenditoriale è illegittimo».

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E se da un lato diminuiscono le locazioni turistiche, soprattutto per chi opera in regime privato, alle prese con la nuova normativa molto più onerosa in termini burocratici, dall'altro aumentano i soci Abbav, l'associazione che raggruppa i proprietari di immobili adibiti a b&b, alloggi turistici e case vacanza, che ha segnato un +20 per cento nell'ultimo anno portando gli iscritti a oltre 1900 soci.

Problematiche Condominiali

Uno dei problemi principali della nuova normativa sull’obbligo di messa a norma delle fosse settiche è che non prende in considerazione il fatto che le LT possono trovarsi all'interno di condomini, come il nostro, dove esistono fosse settiche condivise. Questi impianti sono regolati da “millesimi di scarico” esattamente come le proprietà comuni sono regolate dai “millesimi condominiali”, cioè ogni unità ha un diritto allo scarico in base a quanto dichiarato in fase di progetto.

Da alcuni accessi agli atti che ho effettuato presso il Comune, ho constatato che alcuni proprietari che avevano aperto una LT, in passato, avevano preventivamente fatto richiesta di variante al progetto delle fosse. Questo, però, senza alcuna autorizzazione da parte di tutti i condomini. In questo modo si sono di fatto appropriati dei margini delle fosse a beneficio esclusivo delle proprie unità.

Tabella: Riepilogo degli Aspetti Chiave

Aspetto	Dettagli
Obbligo fosse settiche	Previsto per legge per locazioni turistiche
Alternative	Fosse tradizionali o sistemi moderni certificati
Manutenzione	Periodica e documentata
Sanzioni	Multe e sospensione attività
Impatto sul mercato	Potenziale riduzione del 30-40% delle locazioni
Problematiche condominiali	Gestione dei millesimi di scarico e consenso per modifiche

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