Società di Gestione Immobiliare Turistica: Definizione e Servizi

Nel dinamico settore turistico italiano, la gestione degli immobili destinati ad attività turistico-ricettive rappresenta una sfida complessa, spesso separata dalla gestione operativa. Questo articolo esplora la definizione e i servizi offerti dalle società di gestione immobiliare turistica, analizzando le normative, gli obblighi fiscali e i contratti di property management.

Definizione e Funzioni

Un property manager, o gestore immobiliare, è una figura o un'azienda incaricata di operare una proprietà immobiliare a pagamento. Questo avviene quando il proprietario non è in grado o non è interessato a gestire personalmente i dettagli operativi. La proprietà può essere di proprietà individuale, in multiproprietà o di proprietà aziendale, e può essere destinata ad uso residenziale, commerciale o industriale.

La gestione di case vacanza è oggi una delle opportunità più vantaggiose, soprattutto se affiancata a un’attività immobiliare esistente. Per operare in modo professionale e tutelarti legalmente, è indispensabile conoscere il contratto di property management, uno strumento fondamentale per regolare il rapporto tra proprietario e property manager. Questo tipo di gestione nel campo degli affitti brevi è un'ottima opzione per chi desidera affittare la sua proprietà per periodi di tempo più brevi, mentre aspetta di poterla vendere.

Servizi Offerti

I servizi offerti dalle società di gestione immobiliare turistica sono molteplici e mirano a sollevare il proprietario da tutte le incombenze legate alla gestione dell'immobile. Alcuni dei servizi più comuni includono:

Gestione prenotazioni: Il property manager si occupa della gestione delle prenotazioni, ottimizzando l'occupazione dell'immobile.
Check-in e check-out: Accoglienza degli ospiti e gestione delle pratiche di check-in e check-out.
Pulizie e manutenzione: Organizzazione delle pulizie, del cambio biancheria e della manutenzione ordinaria.
Marketing: Promozione dell'immobile attraverso diversi canali per attirare potenziali ospiti.
Assistenza agli ospiti: Fornire assistenza agli ospiti durante il soggiorno per risolvere eventuali problemi o rispondere a domande.

Aspetti Legali e Fiscali

La gestione di immobili per finalità turistiche implica il rispetto di diverse normative e adempimenti fiscali. La normativa di riferimento è la Legge regionale n. 86/2016, che stabilisce che chi dà in locazione immobili o porzioni di essi per finalità turistiche, anche nel caso di gestione in forma indiretta, deve effettuare una comunicazione telematica. Inoltre, tutte le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi o per finalità turistiche, gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, devono essere munite di estintori portatili e di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio.

È importante distinguere tra Casa Vacanze e Locazione Turistica. Nella Locazione Turistica non è possibile offrire servizi all’ospite, trattandosi di una mera locazione, mentre nella Casa Vacanze sì. Sia i proprietari che i gestori hanno obblighi fiscali di dichiarazione dei guadagni ottenuti attraverso il regime fiscale che si addice alla loro situazione specifica.

Nel 2024 sono attese nuove normative per regolamentare ulteriormente gli affitti brevi, con l’obiettivo di limitare il fenomeno nelle città ad alta densità turistica.

Contratto di Property Management

Il contratto di gestione di casa vacanze è un accordo legale che regola la collaborazione tra il proprietario dell’immobile e un property manager o un’agenzia gestione casa vacanze. Questo strumento, noto anche come contratto di property management, consente al proprietario di delegare a terzi la gestione case vacanza - dalle operazioni di check-in alle pulizie, fino al marketing - in cambio di una percentuale di gestione calcolata sugli incassi. È un'opzione ideale per chi non ha tempo o competenze per occuparsene direttamente, ma desidera comunque massimizzare il rendimento del proprio immobile. Il contratto tutela entrambe le parti, definendo diritti, doveri, condizioni generali e condizioni economiche, ed è fondamentale affidarsi a esperti per redigerlo correttamente.

Clausole ed Elementi Essenziali

Un contratto ben redatto deve includere i seguenti elementi:

Descrizione della proprietà: Ubicazione, caratteristiche dell’immobile e destinazione d’uso (es. affitto turistico).
Responsabilità del property manager: Gestione prenotazioni, check-in/out, pulizie, cambio biancheria, manutenzione ordinaria, gestione utenze.
Durata del contratto: Generalmente da 12 a 36 mesi, con rinnovo automatico se non disdetto.
Recesso anticipato: Possibile per entrambe le parti con preavviso, con penale in caso di recesso senza giusta causa.

Percentuale di Gestione

Il property manager prende generalmente una percentuale che varia dal 15% al 30% del guadagno lordo, a seconda dei servizi offerti. In genere, una gestione completa da parte di un property manager professionale può costare tra il 20% e il 30% delle entrate mensili.

Vantaggi Fiscali e Strategie di Gestione

Il settore turistico offre vantaggi fiscali che, se ben compresi e sfruttati, possono contribuire in modo significativo alla crescita delle imprese. Un esempio è la Pex (Partecipation Exemption), disciplinata dall’articolo 87 del Tuir, che rappresenta una delle più importanti agevolazioni fiscali per la cessione di partecipazioni, permettendo di esentare, a determinate condizioni, i plusvalori realizzati dalla vendita delle partecipazioni stesse.

Per le aziende che operano nel settore turistico, considerare attentamente la struttura societaria può portare a vantaggi significativi. In particolare, le società che gestiscono immobili turistico-ricettivi dovrebbero valutare la possibilità di integrare la gestione operativa con la proprietà all’interno di un unico gruppo.

Conclusioni

Scegliere una società di gestione immobiliare turistica può semplificare notevolmente la gestione del tuo immobile, massimizzando i tuoi guadagni e riducendo le tue preoccupazioni. Valuta attentamente i servizi offerti, le commissioni applicate e le normative vigenti per fare la scelta più adatta alle tue esigenze.

Per ulteriori informazioni e assistenza nella gestione dei tuoi affitti brevi, Gruppo Affitti Brescia è il tuo partner ideale.

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